Condomínio Urbano Simples – Requisitos
É comum em nossa cidade condomínio com apenas duas casas onde a única área comum é a parede que as divide. Geralmente são terrenos com 200m², onde cada casa fica com 100m², sua edificação não passa de 70m² e tem garagem e entrada/saída própria. Entretanto, resta impossibilitado o desmembramento justamente pela metragem e área ser inferior ao permitido legalmente.
Ocorre que chegou um desses casos onde a pessoa está solicitando a instituição de condomínio edilício e nos veio a dúvida quanto à necessidade de solicitar a convenção de condomínio, a um por ser duas unidades, a dois porque a única área comum é a parede que as divide.
Neste caminho, encontramos o condomínio urbano simples, trazido pela Lei 13465/17, onde gostaria de V. parecer sobre a aplicabilidade de tal tipo de condomínio ao caso acima descrito.
Quanto a documentação apresentada, além da dispensa da convenção, o que mais muda?
Resposta:
- A situação ainda é nova e ainda não existem doutrinas ou mesmo jurisprudências sobre o tema;
- Basicamente devem ser seguidos os artigos de nºs: 61 a 63 da Lei 13.465/17 com as observações seguintes:
- Dispensa a apresentação da convenção do condomínio, bem como o regimento interno (este por carona) (artigo 62 parte final);
- A gestão do condomínio (que entra no lugar da convenção) será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por instrumento particular (com identificação completa e firmas reconhecidas) (parágrafo 4º do artigo 62, a qual poderá ser registrada no livro 3-Auxiliar com remissão recíproca entre esta matrícula (livro 3-auxiliar) e a matricula onde registrada a instituição e especificação do condomínio (Livro 2);
- Deve necessariamente existir (alem das coisas de uso comum: paredes internas, externas, muros, caixa d’água, teto, encanamentos, parte elétrica, etc.) a partes/áreas comuns, ou de uso comum que eventualmente poderá ser área de acesso as unidades autônomas, quintal, jardim, vagas de garagens (duas ou mais) escada de acesso etc. Sendo que estas últimas são necessárias, e sem a sua existência não haverá condomínio, pois partes comuns como paredes, por exemplo, constitui somente casas geminadas ou assobradadas, não condomínio edilício, que além das coisas de uso comum devem conter partes/áreas de uso comum. Essas partes/áreas de uso comum (jardim, quintal, acesso, escadas, etc. devem ser descriminadas tanto na matrícula mãe/original/matriz onde será registrada a instituição, quanto nas matrículas descerradas paras as unidades autônomas, nas quais deverá constar também a fração ideal de terreno correspondente a cada unidade, área útil, área comum (partes/área de uso comum) área total (matrícula onde registrada a instituição e especificação e matrículas autônomas);
- Todas unidades autônomas deverão ter acesso para ao vias/passeios públicos (artigo 62 parágrafo 4º da Lei citada);
- Para a averbação da(s) construção (ões) alem do requerimento deverão ser apresentados, o habite-se ou certidão de construção expedida pela municipalidade, CND do INSS (SRP) relativa à obra, valor venal do terreno e da construção (que poderá ser em metros quadrados tanto de um como de outro). Dispensados o habite-se e a CND quando se tratar de REURB-s (artigo 63);
- Reforçamos que paredes, por exemplo, não são partes/áreas de uso comum, são coisas de uso comum, e para a instituição do condomínio edilício (urbano simples) tem necessária e ululantemente haver partes/áreas de uso comum, poderá ser um quintal um jardim, ainda que pequeno (2,00 m2 pe.) mas tem que haver.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 01 de Agosto de 2.018
LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.
DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.
- 1oApós o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
- 2oAs unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.
- 3oNenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
- 4oA gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
Há vedação expressa no Decreto regulamentador Dec. 9.310, 15/02/2018, para aplicação do condomínio urbano simples para casas geminadas com acesso independente, vide art. 69, §2º, IV do Decreto.
Nessa caso, um lote com 3 imoveis cada um com acesso independente para a via pública se enquadraria na lei 4591/64 para fins de condominio?
Tenho uma dúvida.
O cartório negou averbar a construção de 03 casas em um terreno, alegando que se trata de um condomínio e que as unidades são autonomas se enquadrando em condominio urbano simples, todavia gostaria apenas de averbar as construções sem torná-las autonomas pois são casas da mesma família. Há alguma forma?
Tartuce defende que sejam abertas matrículas e constituição de condomínio urbano simples, sendo todos de um só titular: “Nesses casos, os pais poderiam transformar a propriedade unitária em um condomínio urbano simples, abrindo matrícula para cada uma das unidades correspondentes às construções. Evidentemente, em nome do princípio da disponibilidade e da continuidade registral, nesse exemplo, as matrículas serão abertas em nome dos pais, que são os proprietários do terreno, de maneira que estes, se quiserem, poderão alienar a propriedade dessas unidades autônomas aos seus filhos mediante os procedimentos de praxe (escritura, registro, recolhimento do imposto de transmissão pertinente).”
Fonte: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado
Olá Maria Rita !
Seu caso se aplica a ampliação de construção. Resumidamente se os demais imóveis construidos atendem aos requisitos de área de ventilação, iluminação, recuos e taxa de aproveitamento de solo (esta última em caso de Municípios com mais de 20 mil habitantes, pois possuem plano diretor), vc pode aprovar seu projeto como projeto de ampliação.
Vai constar o total da área construída em uma mesma matrícula.
Até quantas unidades pode ser caracterizado como Condomínio Urbano Simples?
Precisa ter guarita?
gostaria de saber quais profissionais podem assinar projeto de condomínio se o técnico em agrimensura pode fazer esse tipo de serviço
Um terreno de pose com escritura pública de posse
O pai dividiu em partes iguais para os filhos no ano de 2016
Posso fazer um reurb do condomínio simples de lotes
Respeitando que todos tenham acesso ao seu lote?
Pompeu, nesse momento vc não precisa se preocupar com a instituição de condomínio de lotes, mas se há os requisitos mínimos para o deferimento do requerimento junto ao município (Reurb´s). Deferido o pedido e com título da propriedade, a constituição de condomínio é facilmente superada com análise do plano diretor do município.
São muitas pessoas que residem nessa área irregular e a quanto tempo?
Olá, é necessário abrir CNPJ para esse tipo de condomínio?
A lei dá a entender “que pode haver ou não áreas de uso comum”. O autor do texto argumenta que é obrigatório. Qual a base para esta afirmação?