Cláusulas Usufruto Permuta Necessita Alvará e Sub-Rogação

Consulta:

Os pais doam imóvel “A” para suas filhas, reservando usufruto vitalício e que também fica gravado com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Na matrícula do imóvel (ainda em outra CRI) consta na averbação das cláusulas, algumas condições que ficaram expressas na escritura de doação:
1º)as cláusulas são vitalícias, até a geração representada pelos netos dos doadores; são temporárias, sendo a temporariedade determinada pela idade de 55 anos das donatárias ou 30 anos de idade dos netos;
2º)os doadores autorizam a venda, independente de ato judicial, desde a haja a sub-rogação prevista no art. 1677(C/C 1916) e estes bens fiquem gravados com as mesmas restrições originárias.
3º) somente no que tange à cláusula de inalienabilidade, independente de já ter ou não ocorrido a condição 2, renunciam aos efeitos do art. 1.676 (cc-1916), assim entendido por ato expresso dos doadores, validando a dispensa ou desoneração parcial, desde que seja mantido o gravame originário, ainda que sob a forma de sub-rogação, estipulada na condição 2.
Este imóvel “A” está sendo objeto de permuta pelo imóvel “B”, sem reposição de valores, constando expressamente que o bem recebido “B” deverá ficar gravado com as 03 cláusulas, bem com o usufruto vitalício, originariamente registrado/averbadas na matrícula do imóvel “A”, sendo a permuta possível conforme disposto no item 3.
O pai faleceu e está sendo cancelado o usufruto em relação a ele, a mãe comparece na escritura como anuente.
É possível o registro?
E em relação ao imóvel “A”, a escritura nestes termos autoriza o cancelamento das cláusulas e do usufruto sobre este imóvel, de forma que ele fique pertencendo ao outro permutante livre e desembaraçado?
Para o imóvel “B”, recebido pelas donatárias do imóvel “A”, poderá ser transportado o usufruto para a mãe e averbada as cláusulas?
Consta, também, uma cláusula nesta escritura, atribuindo um prazo de 7 anos para os permutantes realizarem nova permuta, não está expresso como cláusula resolutiva, poderá ou deverá constar como condição ou feita uma averbação para ficar consignado?
21-08-2.008.

Resposta: As cláusulas restritivas podem ser vitalícias por toda a vida do donatário, ou temporárias quando a restrição está ligada a um período certo e determinado de duração.
Contudo, não pode ultrapassar a vida do donatário e ser gravada até a segunda ou terceira geração.
A restrição vitalícia imposta aos bens pelo testador/doador, não vai além da vida do donatário, e por morte deste, se transfere livre aos seus herdeiros (RT. 226/144).
Nos termos do parágrafo 2º do artigo n. 1.848 do CC/02, é permitida a alienação dos bens gravados com a cláusula de inalienabilidade desde que haja sub-rogação do vínculo a outros bens (artigo 1.723 do CC/16) e contém com autorização judicial, pois dependem inclusive de avaliação e apreciação pelo Judiciário.
Tais cláusulas não poderiam ser impostas da forma que foram, podendo inclusive, gerar nulidade, no entanto, já foram feitas e estão averbadas na matricula da circunscrição anterior.
As permutas por sua vez aplicam-se às disposições da compra e venda (artigo 533 CC/02) e equivalem a uma dupla compra e venda.
Portanto, o registro da permuta da forma que se pretende (esquecendo-se das restrições da forma como foram impostas, pois a nulidade é de interesse dos donatários ou de terceiros), não seria possível sem a sub-rogação com alvará judicial.
Quanto ao usufruto, uma vez autorizado judicialmente à permuta com a conseqüente sub-rogação dos vínculos para o outro imóvel, poderia ser feito da forma seguinte: a usufrutuária compareceria transmitindo o usufruto e os donatários a nua- propriedade do imóvel “A”, e por sua vez o proprietário do imóvel “B” transmitiria a nua propriedade para os donatários (do imóvel A) e o usufruto para a doadora (do imóvel A), ou ainda em uma posição mais ousada seria o usufruto sub-rogado juntamente com as cláusulas restritivas para o outro imóvel (B), desde que autorizado no alvará judicial (alvará para a sub-rogação das cláusulas restritivas juntamente com a sub-rogação do usufruto).
(O caso não é muito comum. Geralmente, o que ocorre é a sub-rogação somente dos vínculos. A um primeiro exame, poder-se-ia inferir que o Cartório devesse exigir que o usufruto fosse constituído por escritura . Ocorre, no entanto, segundo lição do grande civilista pátrio Orlando Gomes, que, apesar de o usufruto constituir-se ordinariamente mediante negócio jurídico, unilateral ou bilateral, inter vivos ou mortis causa, de que são formas comuns o testamento e no contrato, ainda por determinação da lei ou por usucapião, sua constituição, embora assim não se estabeleça originariamente, por ocorrer por SUB-ROGAÇÃO quando a propriedade que recai é substituída por outra.)
Portanto, para possibilitar a operação da forma como pretendem os interessados necessitará de alvará judicial vinculado à sub-rogação.
Quanto a cláusula, atribuindo o prazo de sete anos para que os donatários permutantes realizem nova permuta, fica mais em obrigação pessoal não devendo constar do registro caso este venha a ser feito (podendo constar do registro – as demais condições do título), sendo certo que em havendo nova permuta no futuro o procedimento será o mesmo a não ser que as cláusulas sejam levantadas e o usufruto cancelado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.008.