Carta de Arrematação e Escritura Pública P/ a Mesma Pessoa
Foi protocolado uma carta de arrematação, tendo como exequente o Município e o executado Fulano e arrematante Beltrano…
O imóvel encontra-se registrado em nome da CDHU…
Foi averbado na matrícula do imóvel uma penhora, após exigência, onde retornou o mandado constando que a responsabilidade patrimonial foi decretada pelo MM Juiz…
Juntamente com a carta de arrematação foi protocolado também uma escritura definitiva celebrada entre a CDHU e o arrematante Beltrano.
Obs: no processo foi juntado uma informação da CDHU que o responsável do compromisso de venda e compra era fulano de tal… o advogado do executado Fulano juntou nos autos um “contrato de gaveta” onde o mutuário perante a CDHU cedeu os direitos para o executado…
Como devemos proceder?
Resposta:
- No caso foram apresentados três títulos:
- Contrato de gaveta onde o mutuário perante o CDHU cedeu os seus direitos de promessa de compra e venda para o executado Fulano, que provavelmente não será registrado por não ter os requisitos necessários para o seu registro;
- Uma carta de arrematação tendo como arrematante Beltrano;
- Escritura definitiva celebrada entra a CDHU e o arrematante Beltrano.
- O imóvel encontra-se registrado em nome da da CDHU.
- A penhora averbada não impediria a arrematação ou mesmo a venda e compra, a não ser que a penhora seja em favor da União, suas autarquias e fundações públicas no termos da Lei 8.212/91, artigo 53, parágrafo 1º. Quanto à penhora a favor da União pelo ato da averbação da penhora junto a matrícula do imóvel, este ficou indisponível por força do artigo 53, § 1º da Lei 8.212/91, no entanto não impede o registro da arrematação. Contudo as contrições (indisponibilidades e penhoras não canceladas) devem ser certificadas no título (artigo 230 da LRP por analogia), e canceladas posteriormente pelos Juízos que as determinaram. Porem impediria o registro da compra e venda.
- Temos um caso de “Bis In Idem” (duas vezes a mesma coisa), ou seja, há uma prenotação de uma carta de arrematação em favor de Beltrano e uma escritura definitiva, celebrada ente a CDHU e o mesmo arrematante Beltrano. Ou se registra a arrematação ou se registra a escritura de compra e venda. Devendo seguir o princípio da prioridade, ou seja, o título prenotado em primeiro lugar (artigo 186 da LRP). Ao que parece a carta de arrematação foi prenotada em primeiro lugar e a escritura de compra e venda em segundo. Devendo, portanto, pela prioridade, ser registrada a arrematação. Porém não sabemos se o ITBI devido pela arrematação foi ou não recolhido.
- E em caso positivo, registra-se a carta de arrematação. Caso contrario registraria a escritura de compra e venda que deve ter sido recolhido o ITBI, devido. Mas isso se a escritura de compra e venda tiver a prioridade sobre a carta de arrematação pela prenotação em primeiro lugar. Ao contrário , caso a prenotação da carta de arrematação tenha sido prenotado em primeiro lugar, esta tem a prioridade sobre a compra e venda e esta é que deveria ser registrada. Entretanto se o ITBI devido pela arrematação não foi recolhido, poderia o interessado requerer o cancelamento da prenotação (da carta de arrematação) e uma vez cancelada a sua prenotação registraria a escritura de compra e venda onde houve o recolhimento do ITBI.
- Caso seja registrada a carta de arrematação a escritura de compra e venda poderia ser cancelada pelo Notário que a lavrou e o interessado pleitear junto à municipalidade a devolução do ITBI recolhido pelo cancelamento do título.
- Isso tudo para que não seja recolhido o ITBI duas vezes, uma pela arrematação e outo pela compra e venda. Entretanto se pela arrematação foi recolhido o ITBI devido e esta foi prenotada em primeiro lugar registra-se a carta de arrematação e a escritura de compra será devolvida (ou a requerimento do interessado ou por nota de exigência ou devolução) uma vez que a transmissão ao interessado já ocorreu em face ao registro da arrematação.
E quanto a escritura como dito poderá ser cancelada pelo notário que a lavrou e o interessado pleitear junto a municipalidade a devolução do ITBI recolhido.
Sub censura.
São Paulo, 29 de Setembro de 2.025.
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
