Condomínio Edilício Unidade Autonoma

Consulta:

Foi prenotada escritura de v/c de unidade autônoma, cujo registro da instituição foi efetuado ainda na CRI anterior em 1999, com as respectivas abertura de matrículas, seguido do registro da divisão amigável das unidades.
Ocorre que, analisando a matrícula objeto da v/c, constatamos que esta possui fração ideal do terreno, confrontações da unidade, porém, consta expressamente que a unidade não possui área de uso comum.
Inclusive consta na escritura que “estando o imóvel em condomínio sobre o mesmo terreno, não há área comum, portanto não incidindo sobre o mesmo débitos condominiais, estando dispensada da apresentação da quitação do condomínio”
É possível a abertura de matrícula nesta CRI e registro do título na forma apresentada??
06-05-2.010.

Resposta: Via de regra não se pode falar em condomínio edilício, em especial casas e apartamentos, sem a existência de área ou parte comum.
No entanto, em situações especialíssimas, é perfeitamente possível que uma ou mais unidades autônomas, principalmente em condomínios mistos (residenciais e ou comerciais), não tenha participação nas áreas de uso comum.
Como por exemplo, uma loja comercial localizada no térreo de um edifício e com entrada independente das demais.
Essa unidade, apesar de ter participação nas coisas de uso comum, tais como fundações, paredes externas, teto, etc., assim como estar sujeita a certos encargos como despesas de custeio e extraordinárias, fundo de reserva, etc., pode por disposição convencional (artigo 1.336, I do CC) ser dispensada do pagamento das despesas condominiais, que parece ser esse o caso.
Desta forma, considerando-se que da matrícula (do imóvel) da circunscrição anterior consta expressamente que a unidade não possui área ou participação nas áreas de uso comum, os artigos, 27, parágrafo único, 169, 229 e 252 da Lei dos Registros Públicos, e os artigos 1.336, I e 1.345 do Código Civil, entendo, s.m.j., ser possível o descerramento da matrícula do imóvel nesse SRI, e o registro da escritura de c/v apresentada.
Os dizeres relativos a dispensa da certidão negativa de débitos condominiais mencionados na escritura (parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64), são irrelevantes face ao que preceitua o artigo 1.345 do CC/02, que revogou o parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64 (Ver processo 100.09.165632-6 da 1º VRP São Paulo Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Maio de 2.010.