Registro de Contrato de Sublocação
Foi protocolado online o instrumento de sublocação de parte da área locada no R.12, pela ABC Investimento em Infraestrutura Ltda à XYZ Energy.
Na sequência tem mais 4 protocolos de partes da área locada, que somando todos, vai ser sublocada os 15,00 hectares constantes do R.12, todos através da ABC Investimento em Infraestrutura Ltda, mas para firmas diferentes.
A locação do R.12 foi feita para a ABC Investimento em Infraestrutura Ltda e BCA Energia e Locações Ltda e quem está sublocando é somente a ABC.
A sublocação é feita através de averbação ou registro e tem que constar do ato que a presente averbação ou registro é suficiente para atribuir eficácia real tanto a cláusula de vigência como ao pacto de preferência?
Instrumento Particular de Contrato de Sublocação de Imóvel rural – Projeto 5
Sublocadora: ABC INVENTIMENTO EM INFRAESTRUTURAS LTDA
OBS// Faltou a locadora: BCA ENERGIA E LOCAÇÕES LTDA
Sublocatária: EFICIÊNCIA ENERGÉTICA S/A
Locação R.12 (15 hectares)
Sublocação 3,11 hectares (parte da locação)
Prazo: 120 meses
Valor mensal: R$ 96.521,10
Resposta:
- Conforme consta do R.12, os proprietários Fulano e s/mr Beltrana deram em locação uma parte do imóvel com 15,00 hectares para as locatárias ABC INVENTIMENTO EM INFRAESTRUTURAS LTDA E BCA ENERGIA E LOCAÇÕES LTDA e no Instrumento Particular de Contrato de Sublocação de Imóvel Rural apresentado figura somente como sublocadora a empresa ABC INVENTIMENTO EM INFRAESTRUTURAS LTDA. não figurando a segunda locatária BCA ENERGIA E LOCAÇÕES LTDA com sublocadora, devendo as duas locatária do R.12 figurarem no contrato atual como sublocadoras;
- Apesar de no contrato de sublocação apresentado no item (v) fls. 5/34 constar que no contrato de locação de 29-03-2022 na clausula 13.1 a autorização para a sublocação e transferir direitos e obrigações da locação a terceiros, a área locada ou parte dela (3,11 hectares) como é no caso independentemente de qualquer comunicação ou aviso prévio aos proprietários/locadores, será necessário verificar no contrato de locação anterior (R.12) consta a autorização da sublocação e se depende ou não de anuência dos locadores;
- A locação foi feira através de registro para fins da clausula de vigência em caso de alienação abrangendo o direito de preferência, portanto a sublocação também deverá ser realizada através de ato de registro (inclusive como consta do requerimento) constando a clausula de vigência em caso de alienação e o direito de preferência, apesar de não ser necessário a prática de dois atos:
Quanto ao requerimento solicitando a inscrição (registro ou averbação) do contrato de locação deve requerer o seu registro (artigo 167, I, 3 da LRP) que é a previsão legal. No entanto nos termos do artigo 13, II da LRP basta a apresentação do contrato para registro.
O contrato de locação nos termos do artigo 167, I, 3 da LRP. Para acessar o Registro de Imóveis necessita que no instrumento seja consignada a clausula de vigência em caso de alienação. Portanto basta um único registro.
É desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado.
Apesar de o interessado requerer ambos nada impede que o contrato seja registrado para a vigência em caso de alienação como averbado para o direito de preferência (artigos 167, II, 16 da LRP e 33 da Lei 8.245/91), podendo assim ser requerido. Sendo que nesse caso mesmo assim requerido, não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).
Poderá constar do registro da locação a existência da clausula de vigência e do direito de preferência (no corpo do registro);
- Sugestão: “No contrato de locação objeto do R.12 ora sublocado consta as clausulas de vigência em caso de alienação e o direito de preferência sendo que o registro da sublocação é suficiente para atribuir eficácia tanto da clausula de vigência em caso de alienação como o direito de preferência”
- Quanto aos emolumentos aplica-se o item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela II Dos Ofícios do Registro de imóveis, ou seja, a base de cálculo será a soma doas alugueres mensais de R$96.521,10 X 120 meses (item 3.1 e 4.1) (R$11.582.532,00).
Sub censura.
São Paulo, 08 de Agosto de 2.023.
