CND’S Alienação Fiduciária

Consulta:

Uma pessoa jurídica fiduciante (devedora) que deixou de pagar as prestações avençadas, constituída em mora, não efetivou o pagamento.
Para a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), efetivando-se, portanto, a transferência do domínio, tanto que só então se recolhe o imposto de transmissão (ITBI), exige-se também a apresentação das certidões do INSS e da Receita Federal em nome da pessoa jurídica fiduciante (devedora) ?
Desde já agradecemos,

Resposta: Respondo negativamente a questão, pois tais CND’S, não devem ser exigidas pela consolidação da propriedade plena na pessoa do credor fiduciário.
A propriedade fiduciária é uma propriedade resolúvel e se trata de direito real sobre a própria coisa, ainda que subordinada a condição, diferentemente dos demais direitos reais de garantia como a hipoteca, penhor e anticrese.
Se vencida e não paga a dívida, o proprietário fiduciário perdesse a condição de proprietário e viesse a ser considerado credor privilegiado, com preferência para satisfazer o seu crédito com a venda do imóvel, este ficaria sem dono até a alienação, pois teria deixado de ser propriedade do fiduciário e não teria ingressado no patrimônio do fiduciante.
O ingresso da propriedade plena no patrimônio do credor é conseqüência natural do não implemento da condição resolutiva. Enquanto pendente a condição, o titular da propriedade resolúvel reúne as faculdades jurídicas que constituem o conteúdo da propriedade plena, com as restrições próprias da resolubilidade.
Se implementada a condição, retorna a propriedade ao alienante, ou se não implementada a condição, consolida-se a propriedade plena no adquirente.
A Lei 9.514/97, optou por atribuir ao credor à propriedade resolúvel, ainda que com limitações peculiares, e fiel à lógica do sistema, dispõe que a propriedade plena consolidar-se-á no fiduciário, caso o fiduciante deixe de pagar a dívida, no todo ou em parte, desde que cumpridos os requisitos e atendidas às formalidades legais pertinentes à intimação do fiduciante para a purgação da mora.
Ao assentar a consolidação ou a reversão da propriedade, o Oficial do Registro de Imóveis estará apenas fazendo constar na matrícula do imóvel os fatos correspondentes aos efeitos normais da condição pactuada pelas partes.
Ao consolidar a propriedade na pessoa do fiduciário, resolve-se o negócio, é o mesmo título, não há outro, não se trata de um novo negócio. Portanto, na consolidação da propriedade fiduciária (resolúvel) na pessoa do fiduciário, não há de se exigir a apresentação das CND’S do INSS (SRP) e da Receita Federal (RFB/PGFN), pois se trata de cláusula resolutiva, não há novo negócio, nem mesmo novo título.
Da mesma forma não será devida a apresentação de tais CND’S, quando do cancelamento da propriedade fiduciária, passando a propriedade plena ao fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.009.