Retificação de Área c/ Aparente Mudança de Divisas

Foi apresentada documentação para retificação de área, nos moldes do inciso II, do artigo 213, da Lei n° 6.015/73.

Para a prática da referida retificação, dentre outros documentos, foram apresentadas plantas aprovadas pela municipalidade acompanhada de uma Anuência de Retificação de Área expedida pela municipalidade.

Todavia, analisando, em especial, as plantas, verifica-se que a retificação de área tem como finalidade diminuir consideravelmente a área do imóvel retificando, dando a entender, que, em verdade, a intenção é transmitir uma parte do imóvel retificando para o imóvel dos fundos (LOTE 08), indicado erroneamente como sendo “unidade 018-A”.

Sobre o caso em questão, temos algumas dúvidas:

1. Devemos entrar no mérito da aparência ser de transmissão de parte do imóvel com alteração de divisas e, portanto, ser aplicável o §9°, do artigo 213, da Lei n° 6.015/73, abaixo transcrito, a ponto de negar a prática da retificação de área e exigir a elaboração de Escritura e recolhimento de ITBI?

Art. 213. §9^o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

2. Em sendo o caso de alteração de divisas, a Escritura precisará vir acompanhada de planta, memorial e ART indicando os imóveis antes e depois da alteração de divisas?

3. Em sendo o caso de alteração de divisas, a municipalidade precisará aprovar, de alguma forma, ou basta pagar o ITBI?

4. Se a parte alegar que NÃO é alteração de divisas, poderíamos praticar a retificação de área, como nos foi proposto?

Resposta:

1. Sim, ao que tudo indica trata-se de transmissão de parte do imóvel (lote 15) com alteração de divisas nos termos do artigo 213, § 9º da LRP, devendo ser exigida a apresentação da escritura pública de transferência de área com o recolhimento do ITBI devido;
2. Sim, o título deverá vir acompanhado de planta, memorial, e ART, indicando os imóveis antes e depois da alteração das divisas;
3. Sim a municipalidade deverá aprovar até porque há desmembramento e remembramento da parte destacada;
4. Não, porque apesar de não constar a descrição do lote 08, parte do lote 15 acresce ao lote 08;
5. Deverá ser corrigida a designação do lote 018-A para lote 08, que ao que parece já haver construção, pois consta nº 85.

Sub censura.

São Paulo, 13 de Dezembro de 2.023.