Desmembramento de imóvel Rural c/ Hipoteca

Foi ingressado nesta Serventia um protocolo de Desmembramento de um imóvel rural, que consta da matrícula gravada de ônus: há o registro de uma Hipoteca Cedular no R-11. Com isso, passei a questionar se este ônus seria um impeditivo de proceder com o desmembramento do imóvel, tendo em vista a alteração na garantia constituída em cédula.

A fim de sanar a minha dúvida, realizei pesquisas e encontrei no site da IRIB, com base no Código Civil, que o parcelamento de uma gleba, com intuito de instituir loteamento ou condomínio, seria possível, desde que houvesse a concordância do credor; de que o ônus fosse gravado nas matrículas filhas (loteamento) ou nas matrículas das unidades autônomas (condomínio); e que não diminuísse a garantia, hipótese em que o credor poderia se opor (artigo 1.488 do CC). 

Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

§ 1 ^o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.

§ 2 ^o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.

§ 3 ^o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.

Com isso, gerou as seguintes dúvidas:

1. Poderia ser aplicado, por analogia, o entendimento ao desmembramento, prosseguindo, assim, com o protocolo e comunicando nas matrículas resultantes o ônus gravado na matrícula originária?

2. Tendo em vista a hipoteca registrada, deveria a parte apresentar uma declaração de ciência, por parte do credor, de que o desmembramento não importará na diminuição da garantia e, portanto, dar anuência ao ato requerido?

Link do site da IRIB: https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/irib-responde-gleba-hipotecada-parcelamento-possibilidade

Resposta:

1. O desmembramento ou desdobro de imóvel hipotecado sempre é possível, desde que com a anuência do credor hipotecário;
2. Isto porque o artigo 758 do CC/16 (atual artigo 1.421 do CC/02), consagrou a indivisibilidade dos direitos reais de garantia. A indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa isso que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa;

A indivisibilidade da hipoteca significa que, enquanto não satisfeito integralmente o débito, o direito real de garantia subsiste, por inteiro, sobre todo o bem gravado, ainda que este seja divisível. A relação jurídica afeta de modo unitário todas as partes do imóvel. Embora a indivisibilidade da hipoteca exista desde o momento de se formar a relação quando se acham íntegros ambos os termos desta, dívida e imóvel, põe-se em maior relevo quando há divisão do imóvel ou da dívida – cada parte do imóvel garante a totalidade da dívida e cada parte da dívida é garantida pela totalidade do imóvel. Enquanto restar uma porção da dívida não paga, o imóvel permanecerá gravado em sua totalidade;

A especialização da hipoteca em si diz respeito não ao que é hipotecado, mas ao todo onde se encerra, daí decorre que, por força da indivisibilidade da hipoteca, este se estenderia sobre a totalidade do imóvel como se acha inscrito;

3. Quanto ao imóvel estar onerado por hipoteca não há dispositivo legal que proíba esse desmembramento e sua consequente averbação no Registro de Imóveis por conta da hipoteca cedular registrada , mas como pode haver diminuição do valor do bem, se desmembrado, deve, sim,  a rigor ser exigida anuência do credor hipotecário;
4. E a hipoteca é indivisível, no sentido de que o ônus real grava o bem em sua totalidade; enquanto não se liquidar a obrigação, a hipoteca subsiste por inteiro, sobre a totalidade da coisa onerada, ainda que haja pagamento parcial do débito. Tal indivisibilidade não é do bem gravado ou da dívida garantida, que podem ser divisíveis, mas sim do vínculo real que, apesar do resgate parcial da obrigação, continua a recair sobre o bem, na sua integralidade;
5. O artigo758 do CC/16, atual artigo 1.421 do CC/02, consagrou a indivisibilidade dos direitos reais de garantia. A indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa isso que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. Cada parte do imóvel garante a totalidade da dívida e cada parte da dívida é garantida pela totalidade do imóvel (Ver. Revista do Direito Imobiliário do Irib nº “7” (Sete) páginas 13/20 – Afrânio de Carvalho);
6. Assim, entendemos ser sim possível a averbação do desmembramento do imóvel (artigo 1.488 CC/02), porém o ônus da hipoteca permanecerá tanto na parte desmembrada como no seu remanescente (parágrafo único do artigo 235 da Lei dos Registros Públicos)
7. Portanto, o desmembramento do imóvel será possível, somente com anuência do credor hipotecário.

Sub censura.

São Paulo, 22 de Abril de 2.024.