Diocese – Escritura de Compra e Venda
Recebemos, nesta Serventia, Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada aos 21 de junho de 2024 (anexo) na qual consta como vendedora a DIOCESE do Município.
Após análise da Escritura Pública referente a 14 (quatorze) imóveis, constou as seguintes informações nos itens “QUARTO – PREÇO E PAGAMENTO” subitens 4.3 a 4.5; “QUINTO: TRANSMISSÃO”; e “SEXTO: DO PRAZO”, transcritos a seguir:
“QUARTO – PREÇO E PAGAMENTO” subitem 4.3: “(…) assumindo a Outorgante Vendedora a obrigação de fornecer ao Outorgado Comprador, até a data anterior ao vencimento aqui pactuado, as CERTIDÕES NEGATIVAS DE TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS referentes aos lotes que compõem o objeto da presente escritura expedidas pela Prefeitura Municipal, e/ou documentação que comprove a inexistência de qualquer pendência junto aos registros da municipalidade referentes aos lotes que compõem o objeto da presente Escritura, a CERTIDÃO NEGATIVA CÍVEL a ser emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, certidões negativas de tributos federais, certidões de protesto, Certidões de Taxa de Prevenção e extinção de Incêndio (TPEI). Em caso do não fornecimento das respectivas CERTIDÕES no prazo neste subitem ajustado, o vencimento da última parcela será automaticamente postergado, porém, limitando-se ao cumprimento da obrigação até os vinte e três dias do mês de setembro do ano de dois mil e vinte e quatro (23/09/2024). Consumado o prazo, e, ainda assim, não havendo o cumprimento da obrigação por parte da Outorgante Vendedora, o Outorgado Comprador poderá negociar eventuais débitos vinculados aos lotes que compõem o objeto da presente Escritura com a municipalidade, e, por conseguinte, subtrair do montante adimplido a municipalidade o valor devido referente à última parcela, devendo, nesse caso, encaminhar à Outorgante Vendedora, em até três (03) dias úteis, a prestação de contas inerente, bem como as Certidões Negativas de Tributos Imobiliários”
Subitem 4.4: “Ajustam também as partes que, o registro da presente Escritura Pública será realizado posteriormente ao pagamento integral da avença ora entabulada;”
Subitem 4.5: “Ajustam as partes, também, que a presente Escritura Pública poderá ser averbada à margem das matrículas dos imóveis transacionados, respeitados os lotes objeto da avença.”
“QUINTO: TRANSMISSÃO”: “Assim, a Outorgante Vendedora, transfere, por força desta escritura, a posse precária dos imóveis ao Outorgado Comprador, e após a plena quitação do saldo devedor que deverá ser comprovada através dos recibos das transferências bancárias realizadas para o pagamento, transfere a posse definitiva, domínio, direito e ação que exerce sobre os citados imóveis até a presente data, comprometendo-se por si, herdeiros e sucessores a fazer a presente venda sempre boa, firme e valiosa em todo o tempo e a responder pela evicção de direito, pondo o Outorgado Comprador à salvo de quaisquer dúvidas futuras. Pela Outorgante Vendedora e Outorgado Comprador foi-me dito que aceita a presente escritura nos termos em que está redigida.”
“SEXTO: DO PRAZO”: “As partes pactuam os seguintes prazos na conclusão deste instrumento: 6.1. Fica justo e acertado entre as partes que os prazos para finalização de transferência e conclusão das obrigações necessárias, seguirão os prazos estabelecidos pelas instituições municipais, cartórios e quaisquer outras que se fizerem necessárias; 6.2. Comprometem-se as partes em tratar com diligência, zelo e presteza quando for da sua responsabilidade quaisquer atos necessários ao cumprimento da cláusula acima; 6.3. Na ocorrência de exigência (Nota Devolutiva) pelo Cartório de Registro de Imóveis, fica estipulado o prazo de 30 (trinta) dias para que a parte a que foi dirigida a obrigação especificada na Nota Devolutiva, cumpra com sua obrigação, sob pena de incorrer em multa no percentual de 0,5 % (meio por cento) do valor total do negócio, por mês de atraso, em favor da outra parte; 6.4. Em ocorrendo exigências na Nota Devolutiva do Cartório de Registro de Imóveis que dependam de órgãos públicos, o prazo previsto no subitem 6.3 será automaticamente ampliado pelo mesmo prazo requerido pelo órgão público para atendimento da(s) exigência(s); 6.5. As partes assinalam o prazo de 60 (sessenta dias), que começam a contar a partir do pagamento da última parcela, para a conclusão da transferência da propriedade que ocorre com o efetivo registro da presente escritura no cartório de registro de imóveis competente. Ficam ressalvados atrasos decorrentes de prazos cartorários, órgãos públicos e episódios de caso fortuito ou força maior.”
Diante disso:
1 – Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto, se seria possível seguir com a Escritura Pública de Compra e Venda com as cláusulas acima mencionadas ou se teríamos que pedir esclarecimento às partes quanto a forma de celebração do negócio jurídico praticado.
Desde já agradeço e fico no aguardo,
RESPOSTA:
- Com as condições/clausulas acima referidas não se poderá seguir com os registros dos imóveis objetos da escritura de compra e venda (14 lotes), pois dadas as circunstâncias depende de esclarecimentos e apresentação de documentos e legislação federal (Constituição como abaixo se verá) a saber (a e b abaixo):
- A compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (artigo 487 do CC). Porém pode ser à prazo. E a compra e venda não pede ser averbada no RI, pois há somente a previsão de registro (artigo 167, I, 29 da LRP) item 4.4.). Porém isso e outros detalhes podem ser mitigados nos termos do artigo 421 do CC (liberdade contratual) bem como constitucionalmente (conforme abaixo).
- Nos termos da Lei 7.433/85 além do documento comprobatório do ITBI, que foi apresentado e da certidão de propriedade e de ônus reais que também foi apresentada (artigo 1º § 2º da Lei 7.433/85) faltando as certidões fiscais municipais (tributos – Lei 7.433/85 artigo 1º, § 2º e Decreto 93.240/86 artigo 1º, III, “a” (a da fazenda do estado foi apresentada). Além a certidão de tributos municipais, faltaram a apresentação das certidões: a) Certidão Negativa Cível do Tribunal de Justiça, de tributos federais (que não há) de protestos e certidão de taxa de prevenção de incêndio e a certidão de débitos relativos a créditos tributários Federais e a dívida ativa da união (Lei 8.212/91 artigo 47, I, b);
- O pagamento do preço foi em três parcelas: a) a primeira foi paga a vista e houve a quitação no título, b) a segunda venceu em21-07-2.024 e c) a terceira também já venceu em 21-08-2024;
- Como o prazo para a apresentação das certidões faltantes é variável, diverso a depender da situação (pagamento da última parcela, de nota de exigência expedida pelo RI que dependam dos órgãos públicos (prazos do órgãos públicos), deverá ser esclarecido se já ocorreu ou não o pagamento das duas últimas parcelas vencidas em 21-07-2.024 e 21-08-2.024) sendo que em caso de já terem ocorridos os pagamentos devem ser apresentados os recibos com quitação e com o reconhecimento de firma por que representa a diocese, Inclusive para fins de registro da escritura conforme constante do item 4.5 do título). Lembrando-se aqui que as organizações religiosas são imunes constitucionalmente de certos impostos (artigo 150, VI, b (Federal, Estadual e Municipal) e 155, VII (estadual) da Constituição Federal a nível Federal, Estadual e Municipal, inclusive tributos federais, estaduais e municipais). Portando em relação a apresentação das certidões podem ser mitigados seja pelo artigo 421 do CC (liberdade de contratar) seja pela constituição Federal (imunidade) artigos 150, VI, b e 155. VII (estaduais).
Parece tão difícil , mas não o é.
Sub censura, 10 de Setembro de 2.024
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
LEI Nº 7.433, DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985.
| Regulamento Vide Medida Provisória nº 656, de 2014 (Vigência) | Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências. |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.
§ 1º – O disposto nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se refere o art. 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de Junho de 1966.
§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015) (Vigência)
§ 3º – Obriga-se o Tabelião a manter, em Cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.
Art 2º – Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis.
§ 1º – Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.
§ 2º – Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.
Art 3º – Esta Lei será aplicada, no que couber, aos casos em que o instrumento público recair sobre coisas ou bens cuja aquisição haja sido feita através de documento não sujeito a matrícula no Registro de Imóveis.
Art 4º – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art 5º – Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, em 18 de dezembro de 1985; 164º da Independência e 97º da República.
JOSÉ SARNEY
Fernando Lyra
Paulo Lustosa
Este texto não substitui o publicado no DOU de 19.12.1985
DECRETO Nº 93.240, DE 9 DE SETEMBRO DE 1986.
| Regulamenta a Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que ‘’dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e dá outras providências’’. |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , no uso das atribuições que lhe confere o artigo 81, item III, da Constituição,
DECRETA:
Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:
I – os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;
II – o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;
III – as certidões fiscais, assim entendidas:
a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo;
b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;
IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;
V – os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei.
§ 1º O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V, deste artigo.
§ 2º As certidões referidas na letra a , do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.
§ 3º A apresentação das certidões previstas no inciso IV, deste artigo, não eximirá o outorgante da obrigação de declararar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.
Art 2º O Tabelião fica desobrigado de manter, em cartório, o original ou cópias autenticadas das certidões mencionadas nos incisos III e IV, do artigo 1º, desde que transcreva na escritura pública os elementos necessários à sua identificação, devendo, neste caso, as certidões acompanharem o traslado da escritura.
Art 3º Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1º.
Art 4º As disposições deste decreto aplicam-se, no que couberem, ao instrumento particular previsto no artigo 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de junho de 1966, ao qual se anexarão os documentos e as certidões apresentadas.
Art 5º Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação.
Art 6º Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 9 de setembro de 1986; 165º da Independência e 98º da República.
JOSÉ SARNEY
Paulo Brossard
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. 10.9.1986
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
VI – instituir impostos sobre: (Vide Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
b) entidades religiosas e templos de qualquer culto, inclusive suas organizações assistenciais e beneficentes; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 132, de 2023)
Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre: (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
VII – não incidirá sobre as transmissões e as doações para as instituições sem fins lucrativos com finalidade de relevância pública e social, inclusive as organizações assistenciais e beneficentes de entidades religiosas e institutos científicos e tecnológicos, e por elas realizadas na consecução dos seus objetivos sociais, observadas as condições estabelecidas em lei complementar. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 132, de 2023)
