Arrendamento Rural – Cancelamento ou Extinção – Partes Falecidas

Em nosso Estado de Pernambuco, o Arrendamento é Registrado na Matrícula do Imóvel.

Dito isso, estamos analisando uma transmissão (compra e venda) de imóvel rural, constante da matrícula em análise, da 1ª Serventia Registral Local, na qual consta averbada (AV-2) comunicação de ônus referente a contrato de arrendamento firmado em 31/03/1978, registrado na matrícula-mãe. Ressalte-se que o referido contrato não faz menção ao prazo de duração.

No exame da cadeia dominial do imóvel, verificou-se que:

1) A arrendatária originária, Sra. Fulana, não figura como atual proprietária;

2) Consta na matrícula que a arrendatária faleceu, tendo sido formalizada a partilha, por meio da qual o Sr. Beltrano passou a deter do imóvel, posteriormente transmitido ao atual proprietário, Sr. Sicrano, por meio de compra e venda;

3) Não foi possível confirmar se a arrendadora, Sra. Deltrana, também já faleceu, em razão da ausência de informação quanto à sua data de nascimento.

Diante desse contexto, surgem as seguintes dúvidas para as quais solicitamos sua orientação:

Primeira dúvida: Considerando que, nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do chefe da família não implica a extinção automática do contrato, havendo sucessão na exploração (art. 26, parágrafo único, do Decreto nº 59.566/66), seria possível aplicar tal dispositivo, por analogia, em relação à arrendadora?

Segunda dúvida: Na hipótese de o contrato se extinguir com a morte da arrendadora, quais documentos seriam necessários para proceder ao cancelamento do ônus na matrícula nº 97.283? Seria juridicamente viável a averbação de tal cancelamento?

Terceira dúvida: Caso se entenda que o contrato não se extingue com a morte da arrendadora, como se poderia formalizar o distrato ou o cancelamento do arrendamento, considerando que o arrendatário já faleceu e que o atual proprietário não possui vínculo com as partes originárias?

Resposta:

As matriculas e suas filiações , bem como o contrato de arrendamento está muito precário o que dificulta a resposta.

Primeira Dúvida:

Não, porque no Decreto nada fala sobre a morte do arrendador – ver artigo 15 do Decreto (Art 15. A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sôbre êle, não interrompe os contratos agrários, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus (art.92, § 5º do Estatuto da Terra).

Segunda Dúvida:

Prejudicada, pois o contrato não se extingue com a morte da arrendadora – ver artigo 15 do decreto acima.

Terceira Dúvida:

Como não foi ou não é possível saber ser a arrendatária Sicrana é falecida, e provavelmente não ser possível a sua localização, provavelmente um distrato não seria viável. Som3ente o seria com o atual proprietário do imóvel  (Artigo 15 do Decreto – (Art 15. A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sôbre êle, não interrompe os contratos agrários, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus (art.92, § 5º do Estatuto da Terra)) e Sicrana se localizada, ou com seu inventariante nomeado.

Como isso não será possível, a rescisão, nem extinção, não tendo ocorrido nenhuma das causas de extinção ou rescisão (artigo 13, V do Decreto (determinado nos artigos 26 a 33, o cancelamento/ extinção do arrendamento com mais de 46 anos deverá ser realizado pelas vias judiciais.

Sub censura.

São Paulo, 15 de Novembro de 2.025.

DECRETO 59.566/66

 Art 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas q ue assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrenda t ários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66);

        I – Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arredentários e parceiros-outorgados (art.13, inciso IV da Lei número 4.947-66);

        II – Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:

        a) prazos mínimos, na forma da alínea ” b “, do inciso XI, do art. 95 e da alínea ” b “, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:

        – de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;

        – de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;

        – de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;

        b) observância, quando couberem, das normas estabelecidas pela Lei número 4.771, de 15 de setembro de 1965, Código Florestal, e de seu Regulamento constante do Decreto 58.016 de 18 de março de 1966;

        c) observância de práticas agrícolas admitidas para os vários tipos de exportação intensiva e extensiva para as diversas zonas típicas do país, fixados nos Decretos número 55.891, de 31 de março de 1965 e 56.792 de 26 de agôsto de 1965.

        III – Fixação, em quantia certa, do preço do arrendamento, a ser pago em dinheiro ou no seu equivalente em frutos ou produtos, na forma do art. 95, inciso XII, do Estatuto da Terra e do art. 17 dêste Regulamento, e das condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos na parceria, conforme preceitua o art.96 do Estatuto da Terra e o art. 39 dêste Regulamento.

        IV – Bases para as renovações convencionadas seguido o disposto no artigo 95, incisos IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 dêste Regulamento.

        V – Causas de extinção e rescisão, de acôrdo com o determinado nos artigos 26 a 34 dêste Regulamento;

        VI – Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a êle cedidos (art. 95, inciso XI, letra ” c “ e art.96, inciso V, letra ” e ” do Estatuto da Terra);

        VII – observância das seguintes normas, visando à proteção social e econômica dos arrendatários e parceiros-outorgados (art.13, inciso V, da Lei nº 4.974-66):

        a) concordância do arrendador ou do parceiro-outorgante, à solicitação de crédito rural feita pelos arrendatários ou parceiros-outorgados (artigo 13, inciso V da Lei nº 4.947-66);

        b) cumprimento das proibições fixadas no art. 93 do Estatuto da Terra, a saber:

        – prestação do serviço gratuito pelo arrendatário ou parceiro-outorgado;

        – exclusividade da venda dos frutos ou produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante;

        – obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador ou pelo parceiro-outorgante:

        – obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em armazéns ou barrações determinados pelo arrendador ou pelo parceiro-outorgante;

        – aceitação pelo parceiro-outorgado, do pagamento de sua parte em ordens, vales, borós, ou qualquer outra forma regional substitutiva da moeda;

        c) direito e oportunidade de dispor dos frutos ou produtos repartidos da seguinte forma (art.96,inciso V, letra ” f ” do Estatuto da Terra):

        – nenhuma das partes poderá dispor dos frutos ou dos frutos ou produtos havidos antes de efetuada a partilha, devendo o parceiro-outorgado avisar o parceiro-outorgante, com a necessária antecedência, da data em que iniciará a colheita ou repartição dos produtos pecuários;

        – ao parceiro-outorgado será garantido o direito de dispor livremente dos frutos e produtos que lhe cabem por fôrça do contrato;

        – em nenhum caso será dado em pagamento ao credor do cedente ou do parceiro-outorgado, o produto da parceria, antes de efetuada a partilha.

        Art 15. A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sôbre êle, não interrompe os contratos agrários, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus (art.92, § 5º do Estatuto da Terra).

Art 26. O arrendamento se extingue:

        I – Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;

        II – Pela retomada;

        III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;

        IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato;

        V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;

        VI – Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato;

        VII – Por sentença judicial irrecorrível;

        VIII – Pela perda do imóvel rural;

        IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;

        X – por qualquer outra causa prevista em lei.

        Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo.

        Art 27. O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes, e a inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais, prevista no art. 13, inciso II, letra “c”, dêste Regulamento, dará lugar facultativamente à rescisão do contrato, ficando a parte inadimplente obrigada a ressarcir a oura das perdas e danos causados (art. 92, § 6º do Estatuto da Terra).

        Art 28. Quando se verificar a resolução ou extinção do direito do arrendador sôbre o imóvel rural, fica garantido ao arrendatário a permanecer nêle até o término dos trabalhos que forem necessários à colheita.

        Art 29. Na ocorrência de fôrça maior, da qual resulte a perda total do objeto do contrato, êste se terá por extinto, não respondendo qualquer dos contratantes, por perdas e danos.

        Art 30. No caso de desapropriação parcial do imóvel rural, fica assegurado ao arrendatário o direito à redução proporcional da renda ou o de rescindir o contrato.

        Art 31. É vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrrendador (art. 95, VI, do Estatuto da Terra).

        Parágrafo único. Resolvido ou findo o contrato, extingue de pleno direito o subarrendamento, salvo disposição convencional ou legal em contrário.

        Art 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

        I – Término do prazo contratual ou de sua renovação;

        II – Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;

        III – Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;

        IV – Dano causado à gleba arrendada ou ás colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;

        V – se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;

        VI – Abandono total ou parcial do cultivo;

        VII – Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 dêste Regulamento;

        VIII – Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;

        IX – se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.

        Parágrafo único. No caso do inciso III, poderá o arrendatário devedor evitar a rescisão do contrato e o conseqüente despejo, requerendo no prazo da contestação da ação de despejo, seja-lhe admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador, fixados de plano pelo Juiz. O pagamento deverá ser realizado no prazo que o Juiz determinar, não excedente de 30 (trinta) dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido, procedendo-se a depósito, em caso de recusa.

        Art 33. O arrendador e o arrendatário poderão ajustar por acôrdo mútuo, a substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel rural, respeitada as demais cláusulas e condições do contrato e os direitos do arrendatário (art. 95, VII do Estatuto da Terra).