Permuta Com Torna – ITBI Apenas Sobre os Imóveis Permutados

Gostaríamos de solicitar seu parecer a respeito de uma Escritura Pública de Permuta, com especial atenção às questões abaixo relacionadas:

1. Em análise aos documentos apresentados, especialmente à Escritura Pública de Permuta, verificou-se que os imóveis possuem valores venais distintos, sendo o valor fiscal de um superior ao do outro, constando, inclusive, a seguinte menção: “tendo em vista a diferença de valores dos imóveis (…), recebem os primeiros permutantes a quantia de R$ 1.000.000,00 (…)”.

Considerando que os imóveis permutados possuem valores de avaliação distintos e que houve compensação financeira em razão dessa diferença (pagamento em dinheiro que não ultrapassa a metade do valor total), seria necessária a submissão da Escritura Pública ao órgão competente para fins de recolhimento do ITBI incidente sobre tal compensação, uma vez que o imposto relativo a cada imóvel já foi recolhido individualmente?

Sem mais a acrescentar, renovo os protestos de estima e consideração.

Resposta:

A permuta realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que objete ou receba da outra parte uma coisa equivalente. (artigo 533 do CC).

Ocorrem, na permuta simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade; os contratantes ou permutantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas que se equivalem.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro.

Bem claro está o conceito, em virtude do qual se verifica que uma coisa é permutar e outra coisa é comprar e vender.

Na permuta, não há propriamente um preço, isto é, uma contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em consequência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual valor, ou que se estimam equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro, não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será computado no preço da venda como parte de pagamento. (Vocabulário Jurídico de Plácido E. Silva – Forense 1.982, páginas 357/358);

Considera-se permuta o contrato por meio do qual cada parte obriga-se a transferir à outra uma coisa equivalente desejada. Tudo o que é suscetível de venda é permutável, exceto o dinheiro. Na compra e venda há coisa, preço e consentimento. Na permuta há coisas equivalentes e consentimento. Não há preço na permuta. Ainda que não haja preço, há valor estimado de cada coisa. Na permuta pura não há qualquer pagamento em dinheiro. Pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, é admissível a permuta quando a parte em dinheiro for complementar, denominada torna.

Como a troca é de um imóvel pelo valor de R$ 2.500.000,00 por outro pelo valor de R$ 1.500.000,00 recolhe-se o ITBI de cada um, isto é, um ITBI com base de cálculo de R$ 2.500.000,00 e outro com a base de cálculo de R$ 1.500.000,00. Aqui haverá torna no valor de R$ 1.000.000,00 conforme convencionado pelos permutante . Por óbvio não se tributa a torna (Nem com o ITBI, e tampouco com o ITCMD (ITCD) em seu estado). Custas e emolumentos são recolhidos ou pagos tomando-se por base o valor do ato (negócio jurídico) ou o valor venal, o que for maior.

Ainda com relação ao ITBI como é cediço, por tratar-se de tributo de competência do ente municipal, é possível que cada município disponha de modo distinto inclusive no que toca a base de cálculo. Nesses termos segundo se depreende da análise da maior parte das legislações do ITBI, a base de cálculo é extraída de uma pauta municipal que pode ser o valor da base de cálculo do IPTU ou mesmo aquilo que, por exemplo no município de São Paulo – Capital se denominou “Valor Venal de Referência”.

Muito provavelmente cada uma das transmissões será tributada autonomamente, como uma compra e venda comum. Todavia, é preciso consultar a legislação a esse respeito para que se assegure a forma correta de recolhimento.

Portanto seria de boa ramagem como constou da consulta que se submetesse a escritura de Permuta à apreciação do órgão municipal competente para a sua apreciação e resposta.

Sub censura.

São Paulo, 06 de Abril de 2.026

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Da Troca ou Permuta

  Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.