Hipoteca já Registrada – Aditamento Impossível

Através do R.20 da Matrícula, foi registrado uma Hipoteca, incidente sobre a fração ideal de 24,88% do imóvel, vinculadas as unidades autônomas tidas como apartamentos:

Foi cobrado um registro no valor de R$ 797.080,80(valor da dívida) com desconto de 50% (PMCMV). 

Agora, foi apresentado um Aditamento, Retificação e Ratificação ao contrato de hipoteca, a fim de um reforço a garantia supra, incluindo mais uma futura unidade autônoma, ou seja, Ap.53/Vaga 15, atrelado a uma fração de 5,0200%. 

1) O Aditamento é um ato de registro ou de averbação? 

2) Como cobrar tal ato? 

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Resposta: O instrumento particular com força de escritura pública na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da Lei 4.380/64 já foi registrado tendo sido constituída hipoteca sobre a fração ideal de 24,88% correspondente a dez (10) unidades autônoma (5 apartamento + 5 vagas de garagens).

Pelo aditamento/re-ratificação se esta incluindo mais uma fração ideal total de 5.0200% correspondente ao apartamento 53 e vaga de garagem de n. 15.

No entanto como o titulo de constituição de hipoteca já foi registrado não é possível retificar as partes essenciais do negócio jurídico já realizado, tais como partes, preço, valor titulo causal, objeto, etc. Pois o negócio jurídico já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudanças dos elementos essenciais da inscrição.

Assim como a hipoteca já foi registrada não será possível o aditamento/re/ratificação para incluir na hipoteca anteriormente registrada mais dois imóveis (apartamento e vaga de garagem) devendo o caso ser resolvido por novo negócio jurídico, ou seja, a constituição de novas hipotecas por título próprio.

(Ver APC583-6/1, 256.531 e decisão do CGJSP n. 2014/171177)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Outubro de 2.016.