Alienação Fiduciária – Portabilidade e Cédula
Recebemos o instrumento e o termo e, sobre estes, tenho as seguintes dúvidas:
1. Seria, em verdade, uma cessão de crédito?
2. É passível de ato de registro ou de averbação?
3. Seria possível alterar as condições do financiamento pactuadas sob o R-3 da matrícula ?
4. O que acontece com a CCI averbada sob o AV-4 da matrícula (em anexo) nessa situação?
5. Quais são os requisitos indispensáveis nesse tipo de título?
(Portabilidade da CEF para o Bradesco)
Resposta:
1. Deverá ser previamente averbado a CIRG de Fulana, o seu casamento com Beltrano constando regime e época de casamento e pacto antenupcial se for o caso (nº e local de seu registro), bem como a qualificação completa do seu cônjuge
1. No item V – página 3 constou artigos 32 e 22 da Lei 12.810/13 quando o correto é 32 e 33 como constou do item X, 10.1 página 13. Entretanto isso pode ser mitigado;
2.No caso trata-se de averbação de portabilidade previsto no artigo 167, II, 30 da LRP;
3.A CEF deverá autorizar o cancelamento da CCI emitida por ela (que geralmente vem nas clausulas especiais) cuja averbação deverá ser feita após a averbação da sub-rogação (portabilidade);
4.O termo de quitação e a declaração da validade da transferência (constou do termo);
5 Deverá ser apresentada prova de representação de quem assina pelo Bradesco;
6.Quanto a portabilidade o ato é de averbação conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, (subitem 234.2 do Capítulo XX das NSCGJSP)e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.
7. Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 234.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 235 do Capítulo XX das NSCGJSP.
8. Quanto a ITBI, não é devida, pois não há alienação, mas transferência da operação do crédito de uma de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original.
9. A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária para a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia. Em razão disto e de refinanciamento é possível alterar as condições do contrato.
10. Os requisitos são da legislação pertinentes a matéria.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 23 de Julho de 2.020.
RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013
Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.
Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, noendereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.
Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que tratao caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
30. da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)
CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP
234.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.
235. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso decrédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.
★PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.
1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30
Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.
ÍNTEGRA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14° Registro de Imóveis
Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.
CP 326
Vistos etc.
1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.
1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.
1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:
(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;
(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);
(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.
1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.
1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.
1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).
2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).
3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.
6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).
7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.
8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).
9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).
Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.
Esta sentença tem eficácia de mandado.
Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.
P. R. I.
São Paulo, 17 de dezembro de 2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito
LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
DO REFINANCIAMENTO COM
TRANSFERÊNCIA DE CREDOR
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes: (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
I – a taxa de juros do financiamento; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
II – o custo efetivo total; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
III – o prazo da operação; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 1o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 2o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 1o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 2o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
