C/Venda – Alienação Fiduciária – Imóvel Gravado Com Cláusulas de Impenhorabilidade e Incomunicabilidade
Gostaria de obter esclarecimentos a respeito de um protocolo de natureza compra e venda com alienação fiduciária.
Ocorre que a proprietária/donatária está vendendo o imóvel, através de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, e o imóvel se encontra gravado com cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade, conforme consta na matrícula.
Diante disso, surgiram as seguintes dúvidas:
- A cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade, averbada na matrícula, impede a alienação do imóvel?
- A cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade, averbada na matrícula, deve ser cancelada antes do registro da alienação do imóvel? Se sim, quais documentos solicitar?
- A cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade, averbada na matrícula, pode ser cancelada após registrar a alienação? Se sim, quais documentos solicitar?
Respostas:
Não, porque não existe a clausula restritiva de inalienabilidade propriamente dito, pois, as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade não implicam em inalienabilidade, ao contrário sim (artigo 1.911 do Código Civil. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade). O imóvel gravado somente com estas clausulas, incomunicabilidade e impenhorabilidade pode ser livremente alienado por compra e venda sem necessidade do cancelamento prévio de tais clausulas. Essas duas clausulas tem interpretação restritiva. Não importam condição de inalienabilidade, e tampouco, a toda evidência impedem a alienação ou a transmissão por compra e venda a outra pessoa. O seu cancelamento não seria necessário.
O simples registro do contrato de compra e venda é suficiente para tirar a eficácia da averbação das cláusulas que não passam da pessoa do donatário. É preciso reconhecer, todavia, que, ao leigo, aquela averbação parece eterna. A matricula sempre mostrará aquele vínculo/gravame.
Por isso algumas serventias cancelam a averbação de tais cláusulas mesmo não sendo necessário e que não seriam transportadas por ato de averbação.
No entanto referidas clausulas (impenhorabilidade e incomunicabilidade) não ficariam automaticamente sub-rogadas no imóvel adquirido. Pois não se pode clausular bens próprios, somente por doação ou testamento.
As clausulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade devem ser canceladas antes do registro da compra e venda, constando que os seus cancelamentos decorreram da venda e compra a terceiro, não necessitando de documento a solicitar, pois como dito, o simples registro do contrato de compra e venda é suficiente para tirar a eficácia da averbação das cláusulas que não passam da pessoa do donatário.
- Prejudicada pois serão canceladas conforme item “2” acima.
Sub censura.
São Paulo, 09 de Fevereiro de 2.026.
