Hipoteca Abertura de Crédito – 30 Anos c/ Renovação – Impossibilidade

Trata-se de uma Escritura Pública de Outorga de Hipoteca em Garantia de Cumprimento de Obrigações Decorrentes de Operações de Crédito já Contratadas e outras a serem formalizadas entre Credor e Devedora.

 Consta na Cláusula Segunda que a garantia vigorará pelo prazo de 30 anos contados da data de lavratura do título. No parágrafo único da referida cláusula consta que “ajusta-se que o alcance deste prazo não implicará na automática extinção da garantia, que permanecerá válida até que sejam efetivamente quitadas todas as dívidas eventualmente em aberto, desde que tenham elas sido contratadas  durante o prazo de validade da garantia, independente da data do vencimento das parcelas”.

Assim, sabendo que é causa de extinção o decurso do prazo de 30 anos, e que consta na escritura que mesmo passando os 30 anos, a dívida permanece, como permaneceria se ela foi extinta? Ou extingue a hipoteca e a dívida fica?

Gostaria do seu parecer sobre o tema.

Resposta:

1. A condição constante da cláusula 2, § único ( “ajusta-se que o alcance deste prazo não implicará na automática extinção da garantia, que permanecerá válida até que sejam efetivamente quitadas todas as dívidas eventualmente em aberto, desde que tenham elas sido contratadas  durante o prazo de validade da garantia, independente da data do vencimento das parcelas”.)  não poderá ser aceita porque mesmo se contratada durante o prazo de validade da hipoteca – porque ultrapassara o prazo de trinta anos nos termos do artigo 1.485 do CC – e somente poderá subsistir se reconstituído por novo título e novo registro;
2. A hipoteca abrangente pode ser feita por até trinta anos, ultrapassado esse prazo somente subsiste a garantia mediante novo contrato e novo registro e antes de decorrido os trinta anos mantida, nesse caso a preferência;
3. Até porque a perempção é motivo para a extinção da hipoteca, eis que o artigo 1.499 não é exaustivo. Se o próprio código civil estabelece uma prazo de duração para a hipoteca, pode-se afirmar que, decorrido essa prazo sem renovação, está perempto direito do credor, pois não se admite a sua perpetuidade.  A obrigação persiste, mas a garantia real não;
4. Também não poderá haver a proibição de alienação do bem imóvel constante da cláusual12, alínea “c” nos termos do artigo 1.475 do CC.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 12 de Novembro de 2.020.

LEI N ^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;

II – o prazo fixado para pagamento;

III – a taxa dos juros, se houver;

IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.

  Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

 Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.      (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

  Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.

§ 1 ^o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.