Regularização Fundiária – Imóvel de Companhia Habitacional – Conjunto Habitacional

As áreas públicas de loteamentos e da regularização fundiária poderão ser incorporadas ao Município (artigo 22, da Lei 6.766/79 e artigo 53, da Lei 13.465/17), enquanto que as localizadas em Conjuntos Habitacionais, não têm previsão legal.

A Prefeitura Municipal está solicitando as respectivas incorporações dessas áreas.

Não havendo essa previsão, o Cartório pode exigir escritura pública de doação, para esse mister?

Resposta:

1. O município é um dos legitimados para requerer a Reurb (artigo 14,I da Lei 13.465/17
2. No âmbito da Reurb pode ser empregado a desapropriação (artigo 15, III, e especialmente no caso o inciso VI, mas também a doação (artigo 15, XIV da Lei 13.465/17 e artigo 8º, XIV do Decreto 9.310/18;
3. Via de regra os conjuntos habitacionais são realizados pela CDHU (que está para ser extinta pelo Governo do Estado de São). E a usucapião de imóvel pertencente a CDHU é possível, porque a CDHU é uma sociedade de economia mista e os seus bens não são bens públicos (Decisão da 7ª Câmara de Direito Privado do Estado de São Paulo – processo 0215657-71.2009.8.26.0005). Ver também usucapião de imóveis pertencentes as Companhias Habitacionais de Economia Mista (Migalhas de 06-04-2.021). Portanto se é possível a usucapião também é possível a regularização fundiária de conjunto habitacional pertencente a CDHU, ou outra companhia habitacional de economia mista.
4. Entretanto esse conjunto habitacional deve estar inserido no processo da Reurb feita pelo município, especialmente na demarcação urbanística, da CRF (certidão de regularização fundiária, plantas e memoriais, etc..)  Sendo que na Regularização fundiária também podem ser de imóvel antes construído;
5. Portanto a doação do conjunto habitacional também é possível (artigo 15, XIV da Lei 13.465/17 e artigo 8º, XIV do Deceto9.310/18.
6. Ver também Boletim do Irib em Revista de nº 359 de Maio/2.019, páginas 142 e ss , 154 e ss e 170 e ss (Legitimação Fundiária e Legitimação de Posse), APC de nº 1001397-09-2019.8.26.0553 e Primeiras Impressões sobre a Lei 13.465/17 e Vicente de Abreu Amadei, Alberto Gentil de Almeida Pedroso e Ralpho de Barros Monteiro Filho , especialmente páginas 16 a 19, 43 a 63, especialmente a página 56 (Registro da Reub) (Esse Trabalho de 92 páginas poderá ser facilmente encontrado no Google com o seu título e node do primeiro autor (Vicente Amadei).

Sub censura.

São Paulo, 13 de Setembro de 2.021.

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

Dos Legitimados para Requerer a Reurb

Art. 14. Poderão requerer a Reurb:

I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V – o Ministério Público.

§ 1º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

§ 2º Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.

§ 3º O requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:

III – a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);

VI – a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;

XIV – a doação;

Art. 53. Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.

Parágrafo único. A requerimento do Município, o oficial de registro de imóveis abrirá matrícula para as áreas que tenham ingressado no domínio público.

Dos Conjuntos Habitacionais

Art. 59. Serão regularizados como conjuntos habitacionais os núcleos urbanos informais que tenham sido constituídos para a alienação de unidades já edificadas pelo próprio empreendedor, público ou privado.

§ 1º Os conjuntos habitacionais podem ser constituídos de parcelamento do solo com unidades edificadas isoladas, parcelamento do solo com edificações em condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou ambas as modalidades de parcelamento e condomínio.

§ 2º As unidades resultantes da regularização de conjuntos habitacionais serão atribuídas aos ocupantes reconhecidos, salvo quando o ente público promotor do programa habitacional demonstrar que, durante o processo de regularização fundiária, há obrigações pendentes, caso em que as unidades imobiliárias regularizadas serão a ele atribuídas.

Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb ficam dispensadas a apresentação do habite-se e, no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

Art. 8º Os seguintes institutos jurídicos poderão ser empregados no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros considerados adequados:

XIV – a doação;

LEI N ^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 4 ^o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5 ^o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.