Retificação de Área – Lotes e Confrontantes

Recebemos dois protocolos em que foram solicitadas retificações perimetrais de área (art. 213, II, Lei nº 6.015/1.973), uma para o Lote 25, e outra para o Lote 24, ambos de propriedade da XYZ Construtora Ltda.

Ocorre que, as plantas aprovadas pelo Município mostram que houve aumento das áreas dos dois lotes em direção aos lotes vizinhos: a área do Lote 25 aumentou em direção ao confrontante Lote 26; e a área do Lote 24 aumentou em direção ao confrontante Lote 23.

Pensamos que talvez tenha sido celebrada uma compra e venda de parte dos terrenos dos vizinhos, e que a proprietária dos lotes cujas áreas serão retificadas, por meio de seu representante, estaria, em verdade, praticando uma Simulação do negócio jurídico, considerando que na RETIFICAÇÃO DE ÁREA não há recolhimento de ITBI, e o ato é praticado mediante uma averbação com conteúdo financeiro (valores mais baixos), diferentemente do que ocorre quando se trata de COMPRA E VENDA, em que há o recolhimento do imposto e o ato é praticado mediante registro com conteúdo econômico (valores mais altos).

Em virtude disso, gostaríamos de saber se entramos no mérito e questionamos a parte para saber se houve uma compra e venda de parte dos terrenos vizinhos e eles estão no momento tentando simular uma retificação de área.

Resposta:

1. Os lotes em sua descrição e confrontações são de quem do imóvel olha para a rua, e não de quem da rua olha para o imóvel;
2. Quer me parecer que nos quatros lotes foram construídas residências, no lote 26 residência nº 20, no lote 23 residência nº 21, no lote 25, residência nº 20-A (não averbada) e no lote 24 residência 21-A (não averbada)
3. Quanto aos imóveis confrontantes, temos que:
4. O lote 26 (Imóvel residencial unifamiliar, número 20) do lado esquerdo deveria confrontar com o lote 25 e de sua matrícula confronta com o imóvel 20-A;
5. O lote 23  (Imóvel residencial unifamiliar, número 21) do lado esquerdo deveria confrontar com o lote 24 e de sua matrícula confronta com o imóvel 21-A, mas isso não vem ao caso somente prova que houve construção ainda que não averbada;
6. Os lotes 25 e 24 objeto da retificação estão aumentando as suas medidas de frente e de fundos, além e por consequência as suas áreas:
7. O lote 25 aumenta a sua medida de frente de 12,41 para 16,30 (3,89 m) e de fundos aumenta a sua medida de 12,98 para 17,02 (4,04m);
8. O lote 24  aumenta a sua medida de frente de 13,56 para 17,75 (4,19 m) e de fundos de 12,98 para 17,02 (4,04 m);
9. Os lotes confrontantes (lotes 23 e 26) tem medidas de frente e de fundos em 5,00 m, se os lotes retificando tivessem entrado nas áreas dos lotes confrontantes, esses teriam as suas medidas de frente e de fundos reduzidas e um pouco mais ou a um pouco menos de 1,00m, o que seria difícil de ocorrer senão impossível, pois já existes construções e inclusive financiamentos com alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal;
10. Também poderia ocorrer que os lotes objetos da retificação tivessem adentrado pela frente e aos fundos na medida da Rua Projetada de nº 10, que também não poderia ocorrer pois essa rua pelo registro do loteamento e nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79 já passou a pertencer a municipalidade que de pronto faria a impugnação da retificação e não aprovaria a o projeto de retificação nem a ele anuiria;
11. Pode ter ocorrido  que nas medidas desses lotes objeto da retificação requerida tenha de fato ocorrido erro em suas medidas de frente e de fundos, o que precisa ser verificado junto ao projeto do loteamento bem como a processo de registro do loteamento, podendo até mesmo ocorrer a necessidade de alteração do loteamento;
12. Pois bem, penso que pode ter ocorrido erros nessas medidas de frente e de fundos dos lotes 25 e 24, contudo como dito isso precisa ser esclarecido e constatado documentalmente;
13. De toda sorte como os imóveis confrontantes (lotes 26 e 23) estão onerados, alienados fiduciariamente a Caixa Econômica Federal, esta também deve anuir ao procedimento ou ser notificada (artigo 213, § 2º da LRP). Pois com o contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio resolúvel sobre a coisa objeto da garantia permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida. O bem é excluído do patrimônio do devedor sé retornando após o cumprimento da obrigação garantida. (Alienação fiduciária Negócio Fiduciário, 5ª ed. Ed. Forense, pág, 239 – Melhim Namem Chalhub). O bem objeto de alienação fiduciária não se encontra, pois, no patrimônio do devedor até quitação da dívida entre as partes.
14.  Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias (artigo 213, § 6º da LRP) ;
15. A Municipalidade deverá também ser notificada, caso não tenha manifestado a sua anuência, sempre que o imóvel objeto do registro confrontar com outro público ainda que dominical. Entretanto  a manifestação de anuência ou a notificação do Município seria desnecessária quando o imóvel urbano estiver voltado somente para rua ou avenida oficial e a retificação não importar em aumento de área ou de medida perimetral, ou em alteração da configuração física do imóvel, que possam fazê-lo avançar sobre o bem municipal de uso comum do povo. No entanto no caso será necessária a anuência ou a notificação da municipalidade porque a retificação importa em aumento de área e medida perimetral, além da alteração da configuração física do imóvel que eventualmente poderia avançar sobre o bem municipal de uso comum do povo (Rua Projetada 10).

Sub censura.

São Paulo, 15 de Novembro de 2.021.