Restrição de Venda

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda com Cessão de Direitos, na qual consta na matrícula do imóvel uma averbação de restrição de venda, mencionando um mandado judicial, em trâmite (à época da averbação), que torna a parte autora “substituta” da proprietária do imóvel, ou seja, estando apta para assinar compromisso de compra e venda, bem como escritura definitiva de compra e venda do respectivo imóvel. 

No instrumento público (escritura) consta como vendedora a XYZ URBANISMO S/A, não sendo a mesma proprietária do imóvel (conforme consta na matrícula), e sim a parte autora do processo.

Diante disso, surgiram alguns questionamentos:

1. A venda do imóvel é possível? E na hipótese de o processo ainda estar em trâmite?

2. A parte autora do processo pode/deve ser qualificada na escritura como vendedora?

3. Na escritura, faz-se necessário menção ao histórico da restrição de venda que “torna” a XYZ URBANISMO S/A como “substituta da proprietária/ré” (caso seja possível)?

Resposta:

1. Quanto ao compromisso de compra e venda e cessão dos seus direitos, estes somente constam do histórico da escritura, e (Quod Non Estin Tabula, Non Estin Mundo – não constam do registro não estão no mundo jurídico) e como o compromisso não está registrado a cessão de seus direitos também não será registrada. Resta ao Registro de Imóveis, somente verificar quanto ao recolhimento do ITBI, se não constar da legislação municipal, serão dispensados, se a legislação municipal previr o seu recolhimento deve ser exigido;
2. Já quanto a compra e venda:

b.1. Consta da matricula (AV 01) a restrição de venda e compra pela proprietária, sendo autorizada a compra e venda somente a XYZ em substituição à compradora (é uma espécie de indisponibilidade somente em relação a proprietária autorizando a alienação somente pela XYZ) que não consta como proprietária do imóvel, mas sim como autora do processo mencionado na averbação (01) ainda em trâmite (suponho) e sem decisão final e trânsito em julgado;

c) respostas ao quesitos da consulta:

1. Entendo s.m.j., que não será possível o registro da alienação do imóvel pela XYZ em face aos princípios da continuidade, legalidade e disponibilidade, e conforme o artigo 1.245 do Código Civil e seus §§ em que pese a autorização constante da AV. 01. Ou seja, não será possível a venda por quem não figura no fólio real como proprietária do imóvel. Ademais também há a questão sobre a Declaração de Operações Financeiras  – DOI, IR, COAF (provimento nº 88 de 1º-10-2.019 do CNJ) e burla ao fisco municipal (ITBI – transmissão do imóvel para a XYZ, federal (IR) etc.

2. Conforme item 1 acima, não;

3. Sim conforme averbação (AV.01);

4. A questão deverá ser resolvida pelos meio jurisdicionais, ou em procedimento de Dúvida.

Sub censura.

São Paulo, 22 de Março de 2.022.