Compromisso de Compra e Venda Quitado

Consulta:

Registramos um contrato particular de promessa de venda e compra quitado e irretratável.
Posteriormente foram prenotados:
a) Certidão de penhora da Vara do Trabalho
b) Certidão dando notícia da existência de processo em fase de execução na Justiça Comum.
A consulta que fazemos:
A promessa já registrada impede as averbações da penhora e da existência da ação, sob o fundamento do princípio da continuidade? Observa-se que ambas as ações foram promovidas contra a pessoa que figura como promitente vendedora.
01-07-2.010.

Resposta: Nos termos do artigo 1.225, VII, do CC, o direito do promitente comprador do imóvel (compromisso) é um direito real e oponível a terceiros e direito a adjudicação compulsória contra o promitente vendedor que se recuse a outorgar a escritura definitiva (se for o caso – Ver artigos 463, 1.417 e 1.418 do CC).
O acolhimento da pretensão registral é inteiramente inviável por elementar aplicação do princípio da continuidade e também o da disponibilidade.
O registro da promessa de compra e venda no caso não autoriza inscrição subseqüente de nenhum título que visa conferir qualquer direito real, de propriedade ou não, sobre o mesmo imóvel a terceiro.
Segundo Afrânio de Carvalho, o princípio da continuidade que se apóia no da especialidade, quer dizer que em relação a cada imóvel adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos.
A segurança da qualificação do título visa a garantia registrária, e se o executado figura no fólio real como compromissário vendedor, lhe retira, em razão do caráter irretratável do ato, a sua disponibilidade.
Portanto, as averbações não poderão ser feitas, não só por afronta ao princípio da continuidade, mas também por afronta ao princípio da disponibilidade (Ver Acórdão CSMSP n. 79.718-0/0 – Lembramos de que a averbação premonitória é feita em bens sujeitos a penhora ou arresto – 615 A do CPC).
Eventualmente, nos termos do artigo 655, XI do CPC, poderiam ser penhorados os direitos creditórios do compromisso de compra e venda que pode ser objeto de penhora, desde que essa circunstância conste de mandado ou da certidão, ou seja, de que a penhora incide sobre os direitos da promessa (do compromisso de c/v).
Entretanto, como no caso em questão como o compromisso de c/v é “quitado”, penso não ser possível, e o mesmo com relação à averbação premonitória (sujeita a penhora).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Julho de 2.010.