Viela Sanitária Faixa de Servidão

Consulta:

Cliente apresentou para registro a documentação necessária para registro da instituição de condomínio relativo a empreendimento no qual a empresa/proprietária/construtora edificou sobre um terreno 24 casas.
Constatamos que na descrição de uma das unidades autônomas, no quadro V na NBR 12721 e no memorial de instituição fizeram constar que “na área privativa de terreno da unidade existe uma faixa de servidão, localizada no alinhamento do muro lateral direito do terreno, distante deste 2,50 m, conforme demarcada em projeto de saneamento e abastecimento de água. O proprietário desta unidade poderá fazer uso desta faixa, porém com algumas limitações.”
É possível o registro da instituição n/termos? Como ficará a abertura de matrícula desta unidade?
Essa faixa de servidão não deveria constar como área do uso comum?
29-06-2.010.

Resposta: A rigor se se trata de “faixa” de servidão administrativa, esta como todo ônus real só se efetiva com a inscrição no Registro de Imóveis para conhecimento e validade erga omnes, o que é confirmado pelo artigo 167, I, “6” da LRP, que impõe inscrição para as “servidões em geral”, abrangendo obviamente, as civis e as administrativas.
E para o registro do ônus real da servidão administrativa, pressupõe a existência de uma base física preexistente devidamente matriculada, ou seja, a abertura de matrícula é condição essencial para o registro da servidão administrativa.
Se tal servidão incidir ou constar na área de uso comum do condomínio, será impossível o seu registro, porque impossível a abertura de área de uso comum de condomínio edilício.
Portanto, tal servidão para poder ser registrada deve mesmo constar na matrícula da unidade autônoma (terreno onde construído uma das casas).
Entretanto, para o registro da servidão necessário se faz a apresentação de título próprio (escritura/instrumento particular/carta de sentença), devendo o seu registro ser feito concomitantemente com o registro da instituição, especificação do condomínio, e logo após ser descerrada a matrícula para a unidade autônoma (terreno), onde se encontra localizada a servidão.
Contudo, eventualmente poderá não se tratar especificamente de uma servidão administrativa (faixa) ou viela sanitária como às vezes vulgarmente é chamada, mas sim de uma faixa “non aedificandi”, que não é propriamente, não se trata de servidão administrativa, mas de uma restrição de uso, uma limitação administrativa de construir que não inutiliza a unidade autônoma (terreno) para a sua normal destinação.
É uma imposição do Poder Público (dos órgãos que aprovaram o projeto do condomínio) e que apesar de ônus real, não estaria sujeita ao registro, por tratar-se de uma restrição legal, imposta/afetada pela Administração Pública e perfeitamente aceitável dessa forma (como faixa non aedificandi)
Desta forma, se de fato se tratar de faixa non aedificandi, e assim constar dos documentos (plotada na planta, memoriais, convenção, NBR), devidamente locada/descrita/plotada, será perfeitamente possível o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio, consignando-se na matricula a ser descerrada para essa unidade autônoma (casa) a existência dessa faixa non aedificandi que onera essa unidade (poderá constar no corpo da descrição do terreno ou por averbação, que seria melhor, porém se averbação sem ônus para o interessado).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Junho de 2.010.