Promessa de Permuta 100% do Terreno

Consulta:

Instrumento de Permuta e à Incorporação.
No instrumento de permuta, em relação a % da permuta, a sociedade decidiu pelo seguinte (texto do instrumento):
4.1 – Mediante as cláusulas e condições fixadas neste instrumento, e na melhor forma de direito, SANTERRA, qualificada no item 1.1 anterior, promete permutar com a TERRAÇOS, qualificada no item 1.2 anterior, 100% (cem por cento) do imóvel identificado no item 2.1 anterior, por 19 (dezenove) unidades residenciais autônomas, mais vinte e cinco vagas de garagem, de acordo com o especificado no item 4.2 seguinte, que integrarão a incorporação imobiliária, que a TERRAÇOS realizará no imóvel objeto desta permuta.
Em nossa incorporação anterior, era permutado apenas 90%, o senhor vê algum problema se fizermos desta forma?
Queria saber se há impedimento do ponto de vista da Lei 4.591?
Obrigado,

Resposta: O registro do instrumento público ou particular de promessa de permuta é perfeitamente possível, desde que concomitantemente com esse registro seja também feito o registro do memorial de incorporação (artigo 32 da Lei 4.5591/64).
Também não há impedimento de que a promessa de permuta seja da totalidade do terreno (100%), pois o negócio jurídico poderá envolver a troca da integralidade do terreno por futuras unidades autônomas.
No entanto, é uma operação complexa, pois o incorporador promete receber o terreno e entregar ao primeiro permutante áreas ou unidades a serem edificadas, as quais, obviamente corresponderão a determinadas frações ideais.
E ao mesmo tempo em que ele receber o terreno (em sua totalidade) estará devolvendo essas frações ideais.

Na realidade, isso não é razoável, mas pode ser a exigência do negócio.
A alternativa, seria, portanto, excluí-las do contrato, as quais seriam remetidas ao primeiro permutante.
Assim, além do registro da incorporação que será feito após o registro da promessa de permuta, a opção seria efetuar dois registros, sendo um da promessa de transmissão do terreno (100%), e outro (pelo mesmo instrumento) de transmissão das áreas a serem construídas, ou seja, da fração ideal a que corresponderão às futuras unidades a serem construídas ao primeiro permutante (proprietário do terreno) especificando as futuras unidades (apartamento tal, ou unidade residencial – casa tal, e vaga de garagem tal). Há no caso, como sóe acontecer nas trocas duas transmissões.
Ao mesmo tempo em que promete receber o terreno no seu todo, o incorporador, com fulcro no mesmo instrumento, devolve as frações correspondentes às unidades a serem entregues.
Dessa arte, deverá o registro da promessa de permuta anteceder ao registro da incorporação que será feito em seguida, para depois então registrar a transmissão da fração ideal de terreno correspondente as futuras unidades autônomas que o proprietário do terreno receberá em pagamento pela transmissão do terreno, devendo estas unidades ser expressamente identificadas no contrato.
Feita a averbação da construção e o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio, deverá o (antigo) proprietário do terreno receber as suas respectivas unidades autônomas por atribuição, quando, então os emolumentos pelo registro terão como base de cálculo somente o valor da edificação realizada ou do negócio jurídico celebrado (atribuição), o que for maior (Item 3 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis).
Lembramos que além dos demais, devem ser cumpridos os requisitos do artigo 32, letra (l) e os do artigo 39 da Lei 4.591/64.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Setembro de 2.009.