Caução Particular Em Imóveis Alienados Fiduciariamente

Recebemos via ONR os documentos em anexo, uma empresa está requerendo caucionar dois imóveis.

Favor nos orientar, pois ambos os imóveis já estão alienados fiduciariamente, o rural para uma cooperativa e o urbano para uma empresa, ou seja para credores distintos da caução que se pretente levar a registro.

Contratantes:

1. ABC Indústria e Comercio de Equipamentos de Irrigação Ltda, representada pelo seu sócio.
2. XYZ Redutores E Sistemas de Irrigação Ltda, representada pelo seu sócio.
3. Contratada: WKZ Consultoria Tributária Ltda, representada pelo seu sócio.  

Resposta:

1. No requerimento (1ª folha) constou que os garantidores caucionantes comparecem neste ato para constituírem alienação fiduciária em garantia dos imóveis descritos neste instrumento, nos termos da Lei de nº 9.514/97. Se for o caso de constituição de alienação fiduciária estas devem ser alienações fiduciárias supervenientes, nos termos do artigo 22, §§ 3º, 4º e 10º da Lei 9.814/97 – uma vez que os imóveis já se encontram alienados fiduciariamente a terceiros (fiduciários) e não caução/hipoteca.
2. Entretanto não se admite a caução como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre o imóvel, devendo esta ser constituída através de hipoteca, ou seja, não há previsão legal para registro ou averbação de caução real de bem imóvel, mas tão somente para averbação de direito real de imóveis.
3. A caução de direitos relativos a imóveis prevista no artigo 167, II, 8 da Lei dos Registros Públicos, refere-se aos direitos reais ilimitados e aos direitos reais de garantia já constituídos (“jure in re aliena” – Ver RDI n. 22 – 7. Caução, Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1.984, Proc. 67.181/83, página 125/127, Processo CG n. 110/2005 – Parecer 053/05 e Processo CGJSP 2.227/98). É claro que na locação é um caso à parte.
4. Contudo, em face do parecer CGJSP nº 197/05 – E – Processo n.830/2004 – publicado no DOE de 20/07/05, ficou autorizado que os mandados para averbações de cauções que tenham recaído sobre imóveis prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar, sejam recepcionados como mandados de registro de hipotecas judiciais, independente da denominação que lhes foi atribuída.
5. E assim, como no caso não se trata de mandado, mas de constituição de caução “de imóvel” e não de direitos reais, não tem acesso ao registro imobiliário, devendo a garantia ser constituída através de hipoteca.
6. Porém nem mesmo a hipoteca poderá ser registrada porque:

Quem alienou fiduciariamente o imóvel não poderá hipotecá-lo, pois transferiu ao credor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel de coisa imóvel (artigo 22 da Lei n. 9.514/97).

Ao contrário sim, um imóvel hipotecado pode ser dado em alienação fiduciária, entretanto se se tratar de hipoteca cedular deverá haver a anuência do credor.

É possível pois a hipoteca convencional (Código civil) não impede o registro da alienação fiduciária do bem imóvel bem como não impede a sua venda (artigo 1.475 do CC). A exceção em é quando se tratar de hipotecas cedulares ou judiciais, quando será necessária a anuência do credor da hipoteca cedular ou do Juízo quando da hipoteca judiciária.

Sub censura.

São Paulo, 21 de abril de 2.026.