Desapropriação Parcial Hipoteca

Consulta:

Parte de imóvel urbano será objeto de desapropriação (amigável) pelo Município, na matrícula deste consta o registro de hipoteca cedular.
O proprietário apresentou mapa, memorial descritivo, etc. requerendo o desdobro do imóvel gerando a área remanescente (460,24 m²) e a área a ser desapropriada (117,92m²) e juntamente com demais documentos, apresentou uma “carta de anuência” do credor, que ciente da desapropriação, autoriza a redução da área hipotecada para os 460,24m²- área remanescente.
A desapropriação da área de 117,92m² será efetuada por escritura pública a ser lavrada após a concretização do desdobro do imóvel.
É possível procedermos conforme o requerido/autorizado, ou seja, abrir as matrículas para as áreas e transportando-se a hipoteca somente para a área remanescente?
13-10-2.011

Resposta: Ao menos em nosso estado, após a edição da decisão nº. 990.10.415.058-2, a desapropriação amigável (escritura pública) voltou a ser interpretada como forma originária de aquisição, pois é ato de império do Poder Público e sendo assim é adquirido pela Administração Pública, é (essa aquisição) livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito, sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425, V do CC).
Portanto, o correto é que se registre a desapropriação (parcial) abrindo-se matrícula autônoma para tal mister, averbando-se na matrícula mãe/matriz/original que parte do imóvel com área de 117,92 m2 foi desapropriada pelo Poder Público Municipal, para a qual foi aberta matrícula sob nº tal.
O remanescente do imóvel será objeto de averbação junto à matrícula, podendo, opcionalmente, ser aberta matrícula para esse remanescente transportando-se por averbação o ônus hipotecário da matrícula anterior, sendo de boa prática, nesse caso, notificar o credor hipotecário da desapropriação de parte do imóvel.
Outra solução é que seja feito o desdobro/desmembramento do imóvel em duas áreas com a anuência do credor hipotecário, transportando-se o ônus para as duas matrículas descerradas.
Aberta as matrículas, registrar-se-á a desapropriação independentemente do ônus hipotecário sobre a área desapropriada, pois como dito acima, por ser forma originária de aquisição e Ato de Império, a aquisição pelo Poder Público Municipal é livre.
Entretanto, não será possível proceder a prática dos atos conforme requerido/autorizado transportando-se a hipoteca somente para o remanescente, pois pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca (artigo n. 1.421 do CC) não poderá haver redução ou quitação parcial da hipoteca, pois a indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial (ou a redução da garantia sobre parte do imóvel) não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro (RDI 30 – Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – ver itens 18, 19 e 22).
Reproduz-se logo abaixo trecho do trabalho do inigualável e saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, “A Matrícula”, que encaixa bem a situação apresentada, inclusive quanto ao que ele recomendava sobre o “remanescente”.

Reprodução parcial do trabalho citado:

15 – Matrícula e desapropriação.

Sabe-se que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade. Pode ser amigável, caso em que se formaliza, se instrumenta através de escritura pública ou, ainda judicial, quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriação, muitas vezes rotulada como carta de adjudicação. Nunca, entretanto, mandado, que mandado não é instrumento hábil a instrumentar a transmissão do domínio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o título, assim determinou expressamente, como na usucapião.

Dada a sua natureza jurídica, a originalidade da aquisição, em que não se exige a vinculação ao antigo proprietário, nem que haja relação entre o antigo titular de domínio e o poder público expropriante, para o registro da desapropriação, amigável ou judicial, abre-se a matrícula, descrevendo-se o imóvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietário do mesmo, assim como o registro de seu título aquisitivo, se for possível fazê-lo. Com efeito, em muitos casos o cartório não consegue esses elementos, quer porque a carta é omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, não tem sucesso.

Muitas vezes se indaga como proceder se o imóvel desapropriado tem maior área do que aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriação. Nada impede o registro da carta de desapropriação, matriculando-se o imóvel desapropriado. Na transcrição faz-se averbação a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma área maior) estiver matriculado. Não tem incidência, para o registro da desapropriação, o art. 225, parágrafo segundo da Lei de Registros Públicos, tendo em vista a natureza jurídica de tal aquisição.

O que há sempre o Cartório de fazer é segura pesquisa, para verificar da existência de registro daquele imóvel expropriado, para as averbações de controle.
Outra cautela que devem as serventias adotar é o maior cuidado quando se tratar de desapropriação não do domínio, mas de servidão. Em tais casos o registro se faz na matrícula do imóvel em que se encarta a servidão desapropriada, sendo equívoco freqüente abrir-se matrícula da faixa que suporta a servidão. Apurado que assim se agiu, por equívoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela matrícula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da desapropriação da servidão.

Questão que ganha relevo e deve ser anotada é o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapropriação ou de adjudicação se publicizar que o Poder Público desapropriou mais de um imóvel. Em tais casos, presente ainda o princípio da unitariedade da matrícula, devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis desapropriados. Nem por ser forma originária de aquisição da propriedade pelo órgão expropriante, nem por ser um único título, havendo mais de um imóvel devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis.

Caberá sempre ao Cartório verificar, em casos de desapropriação parcial a existência de remanescente, para a corresponde averbação na transcrição ou matrícula da parte desapropriada, para efetuar a averbação a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as desapropriações parciais, ao menos de imóveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e caracterizado na carta para evitar que o cidadão, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenização ainda deva ir a Juízo para, através do procedimento de retificação, apurar o remanescente e poder vê-lo matriculado. O perito do Juízo, em tais averbações, sempre terá condição de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Outubro de 2.011.