Venda e Compra – Recuperação Judicial

Foi apresentado para registro uma escritura pública de compra e venda, onde consta a qualificação da vendedora, que é uma Empresa em recuperação judicial.

– Não menciona na escritura o alvará judicial autorizando a venda do imóvel.

– O ramo principal da empresa é a exploração com exclusividade da atividade de venda e compra de imoveis.

Pergunta:

É necessário alvará judicial para a venda do imóvel? Ou, como o ramo principal da empresa é a exploração de atividade de venda e compra de imóveis, não é necessário apresentação do alvará?

Resposta: Não sabemos a data da formalização da escritura e se a recuperação judicial foi ou não convolada em falência. No entanto isso não vem ao caso, e deverá para a venda do imóvel haver autorização do Juiz do processo de recuperação judicial.

(Ver Lei n. 11.101/2005 – artigos 27, II alínea “c”, 73, 74, 94, 99, VI, 113 e 129, incisos VI e VII, e artigo n. 215 da LRP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Janeiro de 2.017.

LEI N^o 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

 Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        I – na recuperação judicial e na falência:

1. a) fiscalizar as atividades e examinar as contas do administrador judicial;
2. b) zelar pelo bom andamento do processo e pelo cumprimento da lei;
3. c) comunicar ao juiz, caso detecte violação dos direitos ou prejuízo aos interesses dos credores;
4. d) apurar e emitir parecer sobre quaisquer reclamações dos interessados;
5. e) requerer ao juiz a convocação da assembléia-geral de credores;
6. f) manifestar-se nas hipóteses previstas nesta Lei;

        II – na recuperação judicial:

1. a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;
2. b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;
3. c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

   Art. 73. O juiz decretará a falência durante o processo de recuperação judicial:

        I – por deliberação da assembléia-geral de credores, na forma do art. 42 desta Lei;

        II – pela não apresentação, pelo devedor, do plano de recuperação no prazo do art. 53 desta Lei;

        III – quando houver sido rejeitado o plano de recuperação, nos termos do § 4^o do art. 56 desta Lei;

        IV – por descumprimento de qualquer obrigação assumida no plano de recuperação, na forma do § 1^o do art. 61 desta Lei.

        Parágrafo único. O disposto neste artigo não impede a decretação da falência por inadimplemento de obrigação não sujeita à recuperação judicial, nos termos dos incisos I ou II do caput do art. 94 desta Lei, ou por prática de ato previsto no inciso III do caput do art. 94 desta Lei.

        Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

 Art. 94. Será decretada a falência do devedor que:

        I – sem relevante razão de direito, não paga, no vencimento, obrigação líquida materializada em título ou títulos executivos protestados cuja soma ultrapasse o equivalente a 40 (quarenta) salários-mínimos na data do pedido de falência;

        II – executado por qualquer quantia líquida, não paga, não deposita e não nomeia à penhora bens suficientes dentro do prazo legal;

        III – pratica qualquer dos seguintes atos, exceto se fizer parte de plano de recuperação judicial:

1. a) procede à liquidação precipitada de seus ativos ou lança mão de meio ruinoso ou fraudulento para realizar pagamentos;
2. b) realiza ou, por atos inequívocos, tenta realizar, com o objetivo de retardar pagamentos ou fraudar credores, negócio simulado ou alienação de parte ou da totalidade de seu ativo a terceiro, credor ou não;
3. c) transfere estabelecimento a terceiro, credor ou não, sem o consentimento de todos os credores e sem ficar com bens suficientes para solver seu passivo;
4. d) simula a transferência de seu principal estabelecimento com o objetivo de burlar a legislação ou a fiscalização ou para prejudicar credor;
5. e) dá ou reforça garantia a credor por dívida contraída anteriormente sem ficar com bens livres e desembaraçados suficientes para saldar seu passivo;
6. f) ausenta-se sem deixar representante habilitado e com recursos suficientes para pagar os credores, abandona estabelecimento ou tenta ocultar-se de seu domicílio, do local de sua sede ou de seu principal estabelecimento;
7. g) deixa de cumprir, no prazo estabelecido, obrigação assumida no plano de recuperação judicial.

• 1^oCredores podem reunir-se em litisconsórcio a fim de perfazer o limite mínimo para o pedido de falência com base no inciso I do caput deste artigo.
• 2^oAinda que líquidos, não legitimam o pedido de falência os créditos que nela não se possam reclamar.
• 3^oNa hipótese do inciso I do caput deste artigo, o pedido de falência será instruído com os títulos executivos na forma do parágrafo único do art. 9^o desta Lei, acompanhados, em qualquer caso, dos respectivos instrumentos de protesto para fim falimentar nos termos da legislação específica.
• 4^oNa hipótese do inciso II do caput deste artigo, o pedido de falência será instruído com certidão expedida pelo juízo em que se processa a execução.
• 5^oNa hipótese do inciso III do caput deste artigo, o pedido de falência descreverá os fatos que a caracterizam, juntando-se as provas que houver e especificando-se as que serão produzidas.

   Art. 99. A sentença que decretar a falência do devedor, dentre outras determinações:

        I – conterá a síntese do pedido, a identificação do falido e os nomes dos que forem a esse tempo seus administradores;

        II – fixará o termo legal da falência, sem poder retrotraí-lo por mais de 90 (noventa) dias contados do pedido de falência, do pedido de recuperação judicial ou do 1^o (primeiro) protesto por falta de pagamento, excluindo-se, para esta finalidade, os protestos que tenham sido cancelados;

        III – ordenará ao falido que apresente, no prazo máximo de 5 (cinco) dias, relação nominal dos credores, indicando endereço, importância, natureza e classificação dos respectivos créditos, se esta já não se encontrar nos autos, sob pena de desobediência;

        IV – explicitará o prazo para as habilitações de crédito, observado o disposto no § 1^o do art. 7^o desta Lei;

        V – ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, ressalvadas as hipóteses previstas nos §§ 1^o e 2^o do art. 6^o desta Lei;

        VI – proibirá a prática de qualquer ato de disposição ou oneração de bens do falido, submetendo-os preliminarmente à autorização judicial e do Comitê, se houver, ressalvados os bens cuja venda faça parte das atividades normais do devedor se autorizada a continuação provisória nos termos do inciso XI do caput deste artigo;

 Art. 113. Os bens perecíveis, deterioráveis, sujeitos à considerável desvalorização ou que sejam de conservação arriscada ou dispendiosa, poderão ser vendidos antecipadamente, após a arrecadação e a avaliação, mediante autorização judicial, ouvidos o Comitê e o falido no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.

Da Ineficácia e da Revogação de Atos Praticados antes da Falência

        Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:

        I – o pagamento de dívidas não vencidas realizado pelo devedor dentro do termo legal, por qualquer meio extintivo do direito de crédito, ainda que pelo desconto do próprio título;

        II – o pagamento de dívidas vencidas e exigíveis realizado dentro do termo legal, por qualquer forma que não seja a prevista pelo contrato;

        III – a constituição de direito real de garantia, inclusive a retenção, dentro do termo legal, tratando-se de dívida contraída anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa falida receberá a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada;

        IV – a prática de atos a título gratuito, desde 2 (dois) anos antes da decretação da falência;

        V – a renúncia à herança ou a legado, até 2 (dois) anos antes da decretação da falência;

        VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e documentos;

        VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior.

        Parágrafo único. A ineficácia poderá ser declarada de ofício pelo juiz, alegada em defesa ou pleiteada mediante ação própria ou incidentalmente no curso do processo.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 215 – São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. (Renumerado do art. 216 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).