Incorporação – Cessão de Obrigações

Foi recebida uma escritura para registro de uma “Cessão das obrigações de Incorporação”, num empreendimento imobiliário “Condomínio de Casas”, onde o adquirente constrói a própria casa, sendo toda infraestrutura do condomínio feito pela incorporadora, ou sejam, portaria, muro, salão de festas, piscina, playground, vias públicas, água esgoto, telefone, etc….

Já foi averbada a construção da infra-estrutura total.

Todas as unidades autônomas já foram vendidas.

Agora a incorporadora, está cedendo as obrigações de incorporadora para outra empresa.

Foi apresentada Ata de Assembleia dos proprietários, feita especificamente para esse fim.

Diante do fato de todas as unidades autônomas estarem vendidas, o que efetivamente registra-se ?

Terá DOI ?

Registro ou Averbação?

Resposta:

1. Inicialmente informamos que em incorporação edilícia, não há propriamente dito a construção pelos adquirentes. E a obrigação é do incorporador, podendo ter ou não construtora. Se toda a obra de infra estrutura já foi realizada e averbada, se todas as frações ideais de terreno de futuras unidades autônomas já foram alienadas, restam poucas obrigações do incorporador que na realidade deve ceder os direitos e obrigações (faltantes);
2. Essa cessão dos direitos e obrigações do incorporador podem ser dar com a alienação do terreno ou não. No caso como todas as frações ideais (futuras unidades autônomas) já foram transmitidas, evidentemente não se fará a transmissão também do terreno, mas tão somente dos direitos e obrigações da incorporação edilícia;
3. Embora a Lei 4.591/64 previsão expressa para a substituição do incorporador o artigo 43, VI prevê a substituição do incorporador a substituição nos casos de paralisação da obra ou o retardamento do seu andamento se houver acordo entre as partes (incorporador constante do registro, o novo incorporador que substituirá o primeiro e a unanimidade dos adquirentes com títulos registrados;
4. Entretanto deverá haver a aprovação da unanimidade dos adquirentes da fração ideal de terreno, apresentação de todas as certidões e declarações previstas no artigo 32 da Li 4.591/64, inclusive as CND’s conjuntas em nome do novo incorporador e retificação do instrumento de incorporação registrado
5. No caso não haverá ato de registro, mas sim de averbação da substituição do incorporador, com averbação na matrícula mãe/matriz/original onde registrada a incorporação e nas matrículas abertas para as frações ideais de terreno que corresponderão às futuras unidades autônomas (fichas complementares s e for o caso);
6. Ver decisões do CSMSP de nº. 1.002-6/9, 890-6/2, 1.030-6/6, 10.57-0/7, 5.611-0/86 RDI de nº 3 Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci páginas 58 a 61 – itens “3” e “4” e anexos;
7. Quanto a emissão da DOI como todo o terreno já foi alienado a terceiros (frações ideais de terreno) e não há transmissão de imóvel, entendo s.m.j., que não haverá a necessidade de sua emissão. Entretanto o SRI poderá inclusive consultar o INR que trabalha com essa questão fiscal, inclusive prestando serviço de emissão das DOI para diversos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Setembro de 2.018.

Data: 09/02/2009
Protocolo: 6245
Assunto: Adjudicação
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Incorporação. Cessão de direitos. Ato. São Paulo.

Pergunta:

Escritura de cessão e transferência de direitos e obrigações de incorporação. Incorporação já registrada. A Incorporadora cede e transfere através de escritura pública todos os direitos e obrigações decorrentes da incorporação a B. Pergunta-se: Qual o ato que o Registro Imobiliário deve praticar: Averbação? Registro? É devido o ITBI?

Resposta:

Prezado associado:

Como se sabe o incorporador, o proprietário do terreno e o construtor não precisam ser necessariamente a mesma pessoa, muito embora isso ocorra na maioria das vezes. A cessão dos direitos e obrigações referentes exclusivamente à pessoa do incorporador não transfere a propriedade imóvel mas, tão somente, a posição de incorporador, aliás, o novo incorporador deverá apresentar todos os documentos exigidos pelo art. 32 da Lei de Incorporações. Se se tratar de mera substituição da figura do incorporador, não há que se falar em imposto de transmissão, uma vez que não há transferência dominial, nem de quaisquer direitos relativos ao imóvel. A mera substituição do incorporador é mera cessão de direitos obrigacionais, não reais.

É imprescindível para o estudo em comento a leitura atenta de Melhin Namen Chalub quando ensina que: “O incorporador pode ceder sua posição contratual, transmitindo ao cessionário os direitos e obrigações vinculadas à incorporação. Tendo em vista a diversidade de formas de que pode se revestir o negócio da incorporação, a forma jurídica pela qual se promoverá essa cessão deverá ajustar-se aos termos em que tiver sido estruturada a incorporação. Se, por exemplo, o incorporador, sendo o proprietário do terreno e, ao mesmo tempo, o construtor do edifício, pretender ceder a totalidade de sua posição contratual, deverá contratar a venda do imóvel e a cessão dos direitos de que seja titular no contrato de construção; poderá, alternativamente, transmitir somente seus direitos e obrigações relativamente ao contrato de construção, e nesse caso celebrará apenas a cessão relativa a estas; se, entretanto, quiser transmitir a posição de incorporador, mas manter-se como construtor, venderá e cederá o ativo da incorporação (terreno, acessões, direitos creditórios decorrentes das vendas etc) e sub-rogará o adquirente-cessionário nas obrigações correspondentes (obrigação de promover a construção, mesmo que por terceiros, obrigação de outorgar os contratos definitivos e entregar as unidades aos adquirentes etc), e essa operação deverá ser formalizada mediante contrato de compra e venda do terreno e das acessões e contrato de cessão dos direitos creditórios e dos demais direitos e obrigações, menos os direitos e as obrigações relativas ao contrato de construção, porque pretende transmitir a posição de incorporador-proprietário, mas pretende continuar atuando como construtor do edifício. ” (Da incorporação Imobiliária, 2ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. pág. 19)

Além disso, o Irib já teve a oportunidade de pronunciar em casos semelhantes, vejamos:

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALTERAÇÃO. INCORPORADOR. SUBSTITUIÇÃO.

P – Prezados senhores, no que tange a incorporação imobiliária já registrada, é possível fazer a substituição do incorporador, sem transferir a propriedade do imóvel objeto da incorporação? Cabe salientar que, no presente caso, o proprietário atual do terreno é incorporador. Também, cumpre informar que o novo incorporador será o construtor do empreendimento. Quais os requisitos a serem observados pelo Oficial quando da exclusiva substituição do incorporador? Será necessário o instrumento público de mandato outorgado pelo proprietário (anterior incorporador), bem como instrumento particular de substituição da figura do incorporador e anuência de todos os adquirentes com contratos registrados no RI?

R – A substituição do incorporador é possível, visto que, muito embora não haja na Lei n.º 4.591/64 a estipulação expressa, o artigo 43, inciso VI do texto normativo citado prevê que:

“Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

…

VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.”

Logo, se a lei prevê a possibilidade da substituição do incorporador quando da paralisação das obras ou retardamento no seu andamento, se houver acordo entre as partes (incorporador constante no registro da incorporação, terceiro – novo incorporador e a unanimidade dos futuros adquirentes de unidades autônomas, com título registrados no serviço Predial), não vemos impedimento para a substituição. Todavia, alguns pressupostos deverão ser observados, dentre eles está a provação por parte da unanimidade dos adquirentes de fração ideal de terreno acerca da substituição; o instrumento de incorporação imobiliária registrado na matrícula do imóvel deverá ser retificado, através de instrumento próprio, o qual deverá ser averbado na matrícula respectiva; as certidões pessoais elencadas nos incisos do artigo 32 da Lei n.º 4.591/64 deverão ser apresentadas em nome do novo incorporador, bem como, a procuração prevista no § 1.º do artigo 31 da referida Lei.

Da mesma forma, conforme preceitua o artigo 31 da Lei n.º 4.591/64, o incorporador pode ser: a) o proprietário d terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário; b) o construtor ou corretor de imóveis, sendo que, nos termos do § 1.º do referido artigo, no caso da alínea “b”, o incorporador será investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador ou cessionário, de mandato formalizado por instrumento público. Logo, nada impede que o proprietário do terreno desista de ser incorporador e invista o construtor ou corretor, nas condições mencionadas, apresentadas as certidões pessoais exigidas no citado artigo 32.

Ano: 15/8/2005

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TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE INCORPORADA COM VÁRIAS UNIDADES JÁ ALIENADAS.

P – Uma empresa, proprietária de um prédio de apartamentos com 49 unidades é incorporada por outra. Só que 24 unidades foram anteriormente alienadas, resultando, no domínio da que foi incorporada, apenas 25 unidades. O registro da incorporação (ou averbação) deve ser feito na matrícula onde registrada a incorporação ou deve-se abrir matrícula de cada uma das unidades e nelas registrar a transmissão?

R – Em caso de transferência da propriedade incorporada, o registro seria feito na matrícula do imóvel, com a substituição da incorporadora, devendo a nova empresa apresentar todos os documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/ 64. Mas, com várias unidades vendidas, o título apresentado ao Registro (escritura pública) deve ser registrado, individualmente, em cada matrícula de cada unidade a ser aberta para esse registro.

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