Permuta Parcial por Servidão – Impossibilidade

O Tabelião de Notas local nos apresentou uma minuta de escritura de permuta de imóveis sem torna, referente aos imóveis das matriculas nºs. xxxx e yyyy, sendo que os imóveis das referidas matriculas tem que ser georreferenciados.

O Tabelião de Notas também cogitou que no georreferenciamento dos imóveis, fosse acrescida a área permutada, com o recolhimento do ITBI e na outra matricula a instituição da servidão.

Queria que o senhor nos orientasse qual o caminho mais fácil para resolver esta questão, pois nunca fiz.

Estou anexando a minuta e as matriculas dos imóveis.

Muito Obrigado

Matrículas:

1. xxxx – Imóvel “A” – proprietária:  PARTICIPAÇOES LTDA., 1ª PERMUTANTE – SERVIDÃO – com 0, 4999 hectares com descrição georreferenciada;
2. yyyy – Imóvel “B” – proprietários: Fulano e s/mr Dª Beltrana, CUB – 2ºs PERMUTANTES – área a ser desmembrada – e alienada com 1,4985 hectares com descrição georreferenciada;

Resposta:

1. Nos termos do artigo 176, parágrafo 1º, III, 5 da Lei de Registros Públicos, deverá ser atribuído valores iguais/correspondentes para a servidão e para o imóvel a ser permutado;
2. Tanto a servidão como a área desmembrada descritas estão georreferenciadas (e ainda sem certificação pelo INCRA), e tanto uma como a outra não serão possíveis de localização dentro do todo do imóvel originário. Principalmente quanto a servidão esta deve estar perfeitamente localizada dentro da área maior do imóvel serviente, com pontos de amarração que permitam a sua localização dentro do todo do imóvel maior, deve ela estar perfeitamente especializada, localizada em atenção ao princípio de especialidade (Ver decisões do CSMSP de nº.: 1001809-55.2015.8.26.0269, 1003805-88.2015.8.26.0269, 000443-20.2015.8.26.082,9000002-37.205.8.26.0082, 9000001-52.2015.8.26.0082, 0000491-27.2015.8.26.0472, 9000002-71.2014.8.26.0082);
3. De toda sorte não será possível a permuta (artigo 533 do CC), de imóvel, por servidão que apesar de ser direito real (artigo 1225, III do CC) nada transmite, mas onera o imóvel serviente, proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, (artigo 1.378 do CC.). Não há uma troca (venda e compra) de bens imóveis, ou móveis, mas sim um venda e compra (equiparada) e um ônus, uma prestação;
4. No caso em tela o ideal seria que uma vez georreferenciados os imóveis e averbados nas matrículas correspondentes se fizesse a venda e compra da área de 1, 4985 hectares e a instituição da servidão (de passagem) sobre a área de 0.4999 hectares;
5. No entanto, as escrituras poderiam ser lavradas até mesmo antes dos georreferenciamentos serem feitos e averbados aplicando-se o parágrafo 13 do artigo 213 da LRP. Mas isso tão somente quanto à venda e compra da área com 1, 4985 hectares. Pois com relação à servidão isso não seria possível, a não ser que posteriormente fosse possível a localização da servidão dentro do todo do imóvel georreferenciado (matrícula xxxx);
6. A aplicação do parágrafo 9º do artigo 213 da LRP também seria possível, mas depois de georreferenciados os imóveis e os georreferenciamentos averbados nas respectivas matrículas, porque isso seria no caso de independente da retificação/georreferenciamento (que também é uma forma de retificação) os confrontantes (independentemente da retificação) podem por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área com o recolhimento do imposto. Ma nesse caso somente com relação à alienação do imóvel rural com 1,4985 hectares, com relação a servidão esta deveria ser objeto de instituição por escritura;
7. Com relação à transmissão do imóvel rural com 1, 4985 hectares, por ser inferior a fração mínima de parcelamento, somente seria possível para a anexação ao outro imóvel maior (matrícula xxxx) desde que conste do título de transmissão e seja fusionado/unificado concomitantemente com o registro da escritura, o que implicaria em novo georreferenciamento do imóvel fusionado (depois de realizada a unificação – remembramento) (ver item “5” (cinco acima).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Novembro de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                       (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

• 9^oIndependentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
• 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)