Alienação Fiduciária – Doação entre Cônjuges – Possibilidade

Recebemos um Contrato Particular de Mútuo para Obras e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH, onde consta como devedores fiduciantes Fulano e Beltrana.

Na matrícula, oriunda do 1º RI, Fulano adquiriu o imóvel através de compra e venda, ainda solteiro.

Anos depois casou-se com Beltrana sob o regime da comunhão parcial de bens.

Não vimos prejuízo em registrar o contrato recebido, porque, apesar de não vir expressamente que Fulano, além de devedor, era dador de garantia, e Beltrana, por sua vez, além de devedora, era anuente, ambos assinaram, considerando também que trata-se de minuta da CEF.

Sendo assim, abrimos a matrícula fazendo constar Fulano como proprietário, solteiro; averbamos a alteração de estado civil e, em seguida, registramos a alienação fiduciária. Neste registro, colocamos apenas estes como devedores.

Neste sentido, a CEF, quando recebeu o contrato, após registrado, percebeu que o imóvel não pertencia a ambos e está querendo verificar se há alguma possibilidade de se transmitir 50% da propriedade para Alana, pois, caso contrário, não irá liberar o valor acordado.

1. Sobre o relatado, gostaria de V. parecer se fizemos errado em registrar o contrato, sem a menção expressa que as partes, além de devedores, eram dador de garantia e anuente e, em caso positivo, se devemos praticar algum ato no intuito de corrigir o respectivo ato.

• Ademais, se existe alguma forma do imóvel alienado fiduciariamente ser transmitido ou se seria necessário cancelar a alienação fiduciária, praticar uma doação de 50% do imóvel, para então alienar fiduciariamente novamente o imóvel.

• Na hipótese de cancelamento, seria possível aplicar o art. 250, inciso II, da Lei 6.015/73 utilizando requerimento particular de todos os envolvidos, quais sejam: CEF, José Fernando e Alana, com firma reconhecida? Ainda nesta hipótese, se cabível, quando do registro da próxima alienação fiduciária, ainda seria considerado como a primeira aquisição com o financiamento do SFH e, portanto, o mesmo teria o desconto de 50% nos emolumentos?
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Resposta:

Em complemento a resposta anterior, respondo o seguinte:

Resposta:

Conforme posição do Irib, tecnicamente é possível a doação dos direitos (e obrigações) de 50% do imóvel a ser realizada por Fulano a Beltrana, com a anuência da CEF (artigo 29 da Lei 9.514/97) que com a aquisição dos direitos também assumira as obrigações fiduciárias na qualidade de fiduciante;

No regime da Comunhão Parcial de Bens é possível a doação entre os cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge;

A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CPB, é passível de registro, porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador;

No regime da CPB, aplicável sempre que não houver pacto antenupcial, podem ser doados pelo cônjuge ao outro os bens particulares, ou seja, os que cada cônjuge já era titular até a data do casamento, os que foram adquiridos com a venda destes depois do casamento, os recebidos por doação ou sucessão hereditária.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Janeiro de 2.019.

IRIB:

Data: 16/03/2012 
Assunto: Usufruto 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Alienação fiduciária. Doação. Usufruto. Credor – anuência. Pernambuco. 

Pergunta:

Para um imóvel que foi adquirido com financiamento da Caixa Econômica Federal, e que se encontra gravado com alienação fudiciária em virtude de existirem ainda parcelas vincendas do financiamento, é possível registrar uma doação com reserva de usufruto para os filhos menores do casal comprador? A Caixa Econômica vem outorgando anuência para este tipo de operação?

Resposta:

Prezado consulente: 

Enquanto não transmitida à propriedade aos adquirentes, estes não poderão doá-las aos filhos menores ou a quem quer que seja, uma vez que, o que eles possuem é meramente o direito de aquisição desta. Se não podem alienar, também não poderão instituir usufruto em seu favor. 

Posto isto, o que entendemos ser possível é a cessão destes direitos aquisitivos aos filhos menores, com a devida anuência do agente financiador. Ademais, presume-se que a alienação fiduciária já tenha sido registrada para que após se opere a cessão dos respectivos direitos. 

Além disso, é importante observar que a referida cessão aos filhos menores exige a presença de curador especial, ainda que com a anuência obrigatória do credor fiduciário. Isto porque, no caso em exame, os menores estarão adquirindo um imóvel (direitos) onerado. Como é cediço, nos moldes do que ocorre com a doação, a escritura que transfira o imóvel de forma pura e simples não depende para sua validade, bem como para o seu registro, da aceitação dos donatários menores, mas o contrário não é verdadeiro (art. 1.692 do Código Civil). É que na transmissão sem ônus, a aceitação é presumida. Na existência de conflito de interesses ou de encargos, a nomeação de curador especial é de direito. 

É importante observar ainda que, a cessão da posição do fiduciante caracteriza incidência do imposto de transmissão, pois trata-se de transmissão de direito real sobre imóvel. 

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.