Alienação Fiduciária – Loteamento – Termo de Concessão de Uso Municipal – Impossibilidade

Recebemos um termo aditivo visando substituir garantia pessoal (responsabilidade solidária) por garantia real (alienação fiduciária em garantia).

Ocorre que o imóvel a ser objeto do registro foi construído em terreno da municipalidade, com anuência desta e financiamento pela Caixa Econômica Federal, nos termos do Contrato, onde consta o universo dos adquirentes de todas as unidades imobiliárias construídas no terreno.

Além disso, a parte apresentou um “Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso”, de 2016, subscrito pelo prefeito, sem firma reconhecida, porém e através de instrumento particular.

Diante do exposto, surgiram as seguintes dúvidas:

1. É possível proceder-se à substituição da garantia, conforme termo aditivo?

2. Uma vez que o imóvel pertence à municipalidade, na matrícula, como dever-se-ia proceder, no caso? Quais documentos solicitar à parte?

3. Quais documentos solicitar para proceder-se à averbação da Construção?

4. O “Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso” é documento capaz de produzir efeitos no Registro Imobiliário, na forma em que se encontra?

5. Devemos solicitar mais algum documento a ser emitido/produzido pela municipalidade ou pelas partes?

6. Quais atos deveríamos praticar e como deveríamos proceder com relação a situação apresentada, tendo em vista suas peculiaridades?

7. Deve ser exigida e citada no ato de registro a CND Federal relativa ao município?

293 lotes de terrenos destinados a construção residencial

Matrícula do 1º SRI – onde registrado o loteamento

Apresentado:

1. Contrato Para Construção de Unidade Habitacional Em Terreno de Propriedade de Terceiros – Responsabilidade Solidária (Devedor (es) Solidários) firmado em 29/11/2.013   – PMCMV

Proprietária do imóvel e Interveniente: Município

Entidade Organizadora: Associação

Credor: Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, representado pela CEF (como nos casos do FAR)

• Termo de Aditivo para Substituição de Garantia (devedor solidário) por Alienação Fiduciária do Imóvel PMCMV assinado 25-11-2.016 ao contrato original
• Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso
• Concedente: Município
• Concessionários: Fulano e Beltrana, solteiros
• Imóvel: Lote de Terreno nº 28 Q R do Loteamento.
• Requerimento de averbação da casa de nº XXX da Rua Projetada 16 (L 28 Q R – Loteamento)
• Certidão inteiro Teor do lote 28 Q R do loteamento constando como proprietário O Município matrícula de nº yyyy

Resposta:

Quanto ao Contrato para Construção:

1. Fazer prova de representações das partes;
2. No item “IV”  (fls. 120) do instrumento consta como interveniente a Prefeitura, devendo constar o Município;
3. Apresentar as CND’s conjuntas em nome do Município (RFB/PGFN/SRP);
4. No item D.1 (fls. 448) constou O Terreno onde será implantado o empreendimento “Residencial” com 293 lotes (matrícula wwww do 1º SRI) de propriedade do Município, com autorização Municipal para a construção de unidades habitacionais em nº de 293 mencionadas no item B.1;
5. No item D.2, consta que após  a construção do empreendimento promoverão as averbações das unidades atribuído-as a cada um do devedores qualificados na letra A;
6. Clausula primeira menciona um financiamento  com valor individual (293)  e confissão de dívida;
7. Garantia: DEVEDOR SOLIDÁRIO;
8. Portanto este contrato não tem acesso ao RI, por falta de previsão/amparo legal;

Quanto ao Aditivo firmado em 25/11-2.016:

1. O nº do contrato que se esta aditando está incorreto, constou outro nº de contrato;
2. Ocorre a substituição da garantia solidária para alienação fiduciária a ser feita pelos devedores Fulano e Beltrana (solteiros). De certa forma este aditivo juntamente com o contrato para construção poderia ser registrado quando a alienação fiduciária, ocorre que o imóvel ( Lote 16 Q R, Rua Projetada, nº 405) não está registrado em nome dos fiduciantes, mas conforme certidão da matrícula, se encontra registrado em nome do Município;
3. É certo que foi apresentado um Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso que tecnicamente poderia acessar ao RI (artigo 167, I, 40 da LRP). Entretanto uma vez registrado, não seria possível realizar a alienação fiduciária de concessão de direito real de uso conforme posição do IRIB abaixo reproduzida;

Quanto à solicitação da averbação da construção com 42, 08 m2 de área construída:

1. Não será possível sem a apresentação do habite-se e CND relativa à obra.

Ao meu sentir a realidade é outra, existe um loteamento registrado junto ao 1º SRI, em nome do Município, com 293 lotes, onde será implantado o empreendimento Habitacional PMCMV para 293 pessoas.

Desta forma a exemplo dos casos do FAR, deverá o Município, proceder a venda e compra desses 293 lotes para as 293 pessoas beneficiadas através  do PMCMS e por instrumento particular dentro do SFH, em um só instrumento ou em 293 instrumentos individuais.

Apresentado esse instrumentos esses serão registrados em nome de cada qual com a alienação fiduciária a Fundo de Desenvolvimento seguida do registro da compra e venda (como é nos caso do FAR), e depois de concluído o empreendimento serão averbadas as construções nas matrículas respectivas.

Tais registros serão feitos com redução de 75% nos termos do artigo 43, I da Lei 11.977/09.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Janeiro de 2.019.

LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009.

Art. 43.  Os emolumentos referentes à escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 201

CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO NÃO PODE SER DADO EM ALEINAÇÃO FIDUCIÁRIA, HIPOTECA OU PENHORADO.

IRIB:

Data: 12/02/2015 
Protocolo: 12576 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Leonardo Monçores Vieira
Verbetação: Alienação fiduciária. Concessão de direito real de uso. Rio de Janeiro. 

Pergunta:

É possível proceder com o registro da alienação fiduciária de um bem objeto de concessão de direito real de uso?

Resposta:

Prezada consulente:

Vejamos o conceito da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): é direito real de uso “de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.” (art. 7º, do Decreto-Lei nº 271/67).

Diante do conceito acima, podemos extrair que a propriedade do imóvel não é transferida ao particular, permanecendo em caráter resolúvel e retornando à Administração no caso de descumprimento de sua destinação. Posto isto entendemos que não será possível que a propriedade do imóvel seja dada pelo particular como garantia em alienação fiduciária. Da mesma forma, entendemos que tal imóvel não poderá ser hipotecado ou penhorado por iniciativa do particular, já que o mesmo não detém sua propriedade.

No entanto, o § 1º, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, estabelece que, além da propriedade, dos bens enfitêuticos, do direito de uso especial para fins de moradia e da propriedade superficiária, pode ser objeto de alienação fiduciária o direito real de uso, desde que suscetível de alienação (inciso III).

Obviamente, não se está tratando do direito de uso, previsto no inciso V do art. 1.228, do Código Civil, e disciplinado nos arts. 1.412 e 1.413, do mesmo diploma. Este direito real, como o usufruto, é inalienável, e, portanto, não pode ser objeto de garantia. Além disso, o direito de uso é mais restrito do que o usufruto, apenas se permitindo ao usuário utilizar a coisa e perceber-lhe os frutos exigidos pelas suas necessidades e de sua família, ou, como estabelece a melhor doutrina, “o uso nada mais é do que um usufruto limitado. Destina-se a assegurar ao beneficiário a utilização imediata da coisa alheia, limitada às necessidades do usuário e de sua família” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro, vol. V, p. 471).

Acresça-se a isso o fato de que o inciso III, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, foi inserido pela mesma lei que trouxe ao Código Civil, e ao Decreto nº 271/67, o instituto da Concessão de Direito Real de Uso (Lei nº 11.481/2007), e a outra conclusão não se pode chegar senão a de que se trata do mesmo instituto.

Observe-se, no entanto, que o direito real de uso só pode ser objeto de alienação fiduciária se alienável for, conforme dispuser o termo administrativo de sua concessão. Ademais, por força do § 2º, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, por se tratar de gravame sobre direito resolúvel, a alienação fiduciária contratada sobre direito real de uso fica limitada à duração da concessão.  

Data: 24/06/2011 
Protocolo: 7876 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Concessão de Direito Real de Uso. Penhora. Hipoteca. Alienação fiduciária. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Os imóveis objetos de Concessão de Direito Real de Uso podem ser objeto de penhora, hipoteca ou alienação fiduciária? E possível falar que o concessionário possui o domínio útil e o concedente o domínio direito?

Resposta:

Prezado associado: 

Vejamos o conceito da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): é direito real de uso “de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.” (art. 7º, do Decreto-Lei nº 271/67, com redação dada Lei nº 11.481/2007). 

Diante do conceito acima, podemos extrair que o imóvel não é transferido ao particular, permanecendo em caráter resolúvel e retornando à Administração no caso de descumprimento de sua destinação. Posto isto entendemos que não será possível que o imóvel seja dado pelo particular como garantia em alienação fiduciária. Da mesma forma, entendemos que tal imóvel não poderá ser hipotecado ou penhorado por iniciativa do particular, já que o mesmo não detém sua propriedade. 

Além disso, entendemos que não é possível afirmar que o concessionário possui o domínio útil do bem, uma vez que, ele deverá sujeitar seu uso à destinação que lhe foi conferida. Afirmar o contrário implica em dizer que o concessionário poderá utilizar o imóvel em sua forma mais completa possível, como o faz, por exemplo, nos casos de enfiteuse. É necessário esclarecer que os dois institutos não se assemelham.