Carta de Alienação Judicial – Ônus Anteriores

Gostaríamos de vosso parecer acerca de necessitarmos solicitar ou não, em Nota Devolutiva, que da Carta de Alienação Judicial conste referência expressa aos ônus incidentes sobre os imóveis, às intimações das partes eventualmente interessadas e à Data do Trânsito em Julgado.

Quanto à exigência de haver menção dos ônus na Carta de Alienação, há a seguinte disposição no Código de Processo Civil, que de forma analógica, poderíamos aplicar às Cartas de Alienação:

Art. 901. […]

§ 2^o A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.

No mesmo sentido, mas também fazendo referência à necessidade de menção à data do Trânsito em Julgado, consta, no Código de Normas de Pernambuco, o seguinte, que também poderíamos aplicar analogicamente ao caso:

Art. 1.181. O Juiz, antes de proceder à venda judicial de imóvel, deve verificar a existência de outras penhoras, ônus, recursos ou causas pendentes sobre os bens a serem arrematados, o que deverá ser verificado através de certidões expedidas pelo Registro de Imó‐ veis competente.

§4o A carta de adjudicação, além de conter os requisitos do art. 225, da Lei no 6.015/1973, indicará o Juízo que a expediu, o número e a natureza do processo, o nome do Juiz e a data do trânsito em julgado e deverá determinar, expressamente, o cancelamento da penhora que originou aquela execução.

§5o As demais medidas constritivas, eventualmente, existentes sobre o imóvel serão canceladas por determinação dos respectivos Juízos.

Quanto à possível necessidade de solicitarmos menção às intimações de partes eventualmente interessadas, a exemplo daquelas que podem figurar dos ônus (R-1 e R-2) que constariam sobre os imóveis, cuja certidão de descrição de tais ônus será solicitada, consta o seguinte, no Código de Processo Civil:

Art. 903.  Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

§ 1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;

II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;

III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

Por sua vez, o art. 804 dispõe o seguinte:

Art. 804.  A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.

§ 1o A alienação de bem objeto de promessa de compra e venda ou de cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente comprador ou ao cessionário não intimado.

§ 2o A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação ou da construção, será ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário não intimado.

§ 3o A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado.

§ 4o A alienação de imóvel sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao enfiteuta ou ao concessionário não intimado.

§ 5o A alienação de direitos do enfiteuta, do concessionário de direito real de uso ou do concessionário de uso especial para fins de moradia será ineficaz em relação ao proprietário do respectivo imóvel não intimado.

§ 6o A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais não intimado.

Em tempo, na Carta de Alienação Judicial, consta, expressamente, “que o alienante não arcará com quaisquer débitos incidentes sobre os bens antes da alienação, os quais são de responsabilidade pessoal dos proprietários anteriores, uma vez que a Alienação por Iniciativa Particular tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o(s) imóvel(eis) para o alienante (sic), transferindo-o(s) livremente de qualquer encargo(s) ou responsabilidade tributária”, constante da pág. 1, da Carta de Alienação.

Na pág. 2, por sua vez, consta, ainda, a seguinte determinação: “devendo a senhora Oficiala do Registro Imobiliário, a quem a presente for apresentada, proceder a baixa e liberação de todo e qualquer ônus/gravame incidente sobre o(s) bem(ns) nela descrito(s), cujo registro seja anterior ao presente instrumento, inclusive de outros Juízos“.

Diante dos exposto, e a despeito de não nos ter sido apresentada, ainda, a Certidão de Registro narrativo dos ônus citados nas Certidões já apresentadas (R-1 e R-2), questionamos:

1. Devemos solicitar, através de Nota Devolutiva, que conste, expressamente, na Carta de Alienação Judicial, os ônus que incidem sobre os imóveis?

2. Devemos solicitar que conste referência a terem sido realizadas as intimações cabíveis, nos termos do art. 903, §1º, inciso II, do CPC?

3. Devemos solicitar que conste, na Carta de Alienação, a data do Trânsito em Julgado, se for o caso?

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Resposta numerada por Item:

1. Não porque se trata de alienação por iniciativa particular, apesar da previsão (arrematação), via de regras os juízos não fazem constar. Ademais  serão cancelados por determinação judicial do Juízo que expediu a carta considerado o parágrafo 5º do artigo 1.181 do Código de Normas do Estado;
2. Não em face dos artigos de nºs 889 do CPC e 1.501 do CC (Ver Caderno do Irib de nº 8, página 60 item 11;
3. A rigor sim, pois não é para todos os casos como os de arrematação, adjudicação, mas nesse caso poderá ser dispensado considerando os artigos 675 e 903, parágrafo 4º do CPC (Ver Caderno 8 do Irib pagina 14, item 2);
4.  No entanto devem ser apresentadas a guia de recolhimento do ITBI, devido bem como as CND’s (Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federias e à Dívida da União).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Março de 2.019.

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LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

DOS EMBARGOS DE TERCEIRO

Art. 675.  Os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução, até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta.

Art. 889.  Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência:

I – o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo;

II – o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

III – o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

IV – o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

V – o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

VI – o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

VII – o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

VIII – a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Parágrafo único.  Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão.

Art. 903.  Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4^o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

§ 1^o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;

II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;

III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

§ 2^o O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1^o, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.

§ 3^o Passado o prazo previsto no § 2^o sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1^o, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.

§ 4^o Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR 

Data: 26/11/2008 
Protocolo: 5173 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Alienação por Iniciativa Particular. Certidões negativas – INSS – Receita Federal. Rio Grande do Sul. 

Pergunta:

Gostaria de saber a sua opinião sobre a necessidade ou não de apresentação das certidões negativas do INSS e RF no caso de registro de CARTA DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEL, em que o alienante-executado é uma pessoa jurídica. Trata-se de Alienação por Iniciativa Particular prevista no art. 685-C do CPC, com redação dada pela Lei nº 11.382/2006.

Resposta:

Prezado associado:

Para o registro do título é indispensável a apresentação das certidões negativas de débito perante o INSS e a Receita Federal, uma vez que, se pretende transmitir a propriedade de imóvel pertencente a pessoa jurídica, mesmo no caso relatado.