Cancelamento – Patrimônio de Afetação

Recebemos um contrato de compra e venda com alienação fiduciária que tem por objeto uma unidade autônoma, já edificada, com registro e cancelamento da hipoteca que garantiu o empreendimento, unidade esta que ainda se encontra em nome do incorporador.

Ocorre que, na matrícula da unidade autônoma, consta o transporte, da matrícula mãe, do patrimônio de afetação.

Sendo assim, gostaria de seu parecer, se, considerando que com o registro da compra e venda o Incorporador cumpre os três requisitos dispostos no inciso I, do artigo 31-E, da Lei nº 4.591/67, devemos solicitar um requerimento que solicite o cancelamento do patrimônio de afetação e se é possível cancelar o patrimônio de afetação assim, de forma individual, ou seja, sem cancelar de todas as unidades.

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:  

I – Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; 

Resposta:

1. O rol previsto no artigo 31-E da Lei 4.591/64, é taxativo não exemplificativo. Se a hipótese para a extinção da afetação não se encaixar em nenhum dos incisos do artigo, esta não poderá ser realizada;
2. São cumulativos para a extinção do patrimônio de afetação e impõe a obrigatoriedade ao registrador de fiscalizar a ocorrência das situações por ocasião da solicitação do seu cancelamento. O cancelamento do patrimônio de afetação realizado com base no inciso I do artigo 31-E da Lei 4.591/64 pressupõe a ocorrência de todas as ocorrência ali elencadas cumulativamente;
3. É possível a instituição parcial do patrimônio de afetação e assim também poderá ser admitido o cancelamento parcial do patrimônio de afetação (Irib Resposta 1157). A desafetação haverá de ser feita unidade por unidade, na medida em que for registrado o contrato (Irib Resposta 8135)
4. A requerimento do incorporador relativa a uma ou algumas unidades:
   1. Se a obra estiver financiada, desde que após ou juntamente com a averbação da conclusão da obra e registro da instituição de condomínio, seja apresentada declaração de que, em relação a determinadas unidades não há título a ser registrado que outorgue domínio ou direito de aquisição ou já foram registrados os títulos. Em qualquer das hipóteses, o cancelamento será feito apenas nas matrículas correspondentes as unidades relacionadas;
   2. Se a obra estiver financiada, após ou juntamente com a averbação da conclusão da obra e registro da instituição de condomínio seja averbado o cancelamento do registro da garantia respectiva mediante apresentação de título hábil para tanto, e desde que seja  apresentada declaração de que em relação a determinadas unidades,  não há titulo a ser registrado que outorgue domínio ou direito de aquisição ou já foram registrados os títulos. Em qualquer das hipóteses, o cancelamento será feito apenas nas matrículas correspondentes as unidades relacionadas;
5. No caso em questão parece se encaixar mais no subitem 4.2 acima.
6. Entretanto se a incorporadora já cumpriu os requisitos do artigo 31-E que solicite o cancelamento do patrimônio de afetação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Abril de 2.020.