Imóvel Rural em 2 Comarcas Limítrofes – Compra e Venda – Georreferenciamento

Recebemos uma Escritura de Compra e Venda que tem por objeto um imóvel rural.

Desconfiando da localização do imóvel, encaminhamos um ofício ao INCRA solicitando a verificação da localização do imóvel.

Em resposta ao nosso ofício, recebemos e-mail com os anexos, sobre estes, gostaria de parecer sobre o que devemos fazer, diante do que fora informado pelo INCRA, de que o imóvel encontra-se situado em duas circunscrições distintas, sendo uma delas em Comarca diversa, especialmente em termos práticos.

O que exatamente a parte precisará fazer, considerando que a matrícula encontra-se, ainda, no 1º Registro de Imóveis (local), mas o imóvel precisará ter sua matrícula aberta tanto aqui (2º Registro de Imóveis) quanto no Registro de Imóveis da outra comarca?

Resposta:

1. No caso em tela há uma certa complexidade quer seja pela situação dos imóveis, quer seja pela legislação aplicável;
2. Inicialmente informamos que em face de o imóvel ter área superior a 100,00 hectares necessita nos termos dos artigos 10 (caput) seu inciso V, parágrafo 3º do Decreto 4.449/02 e artigo 176, parágrafos 3º e 4º da LRP antes do registro da compra e venda precisa ser georreferenciado em sua área total 102,3638 hectares, e nas duas áreas pertencentes a comarcas distintas (83,9241 hectares na outra comarca e 18,4397 hectares na sua comarca)  (georreferenciamento também de cada área pertencente a cada município) . Até pelo princípio da unitariedade de matrículas, pois uma matrícula não poderá conter dois imóveis e cada imóvel deverá ter uma matrícula (autônoma);
3. A rigor o procedimento deveria ser realizado nos termos do artigo 169, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, ser feito junto ao 1º Registro de Imóveis (local) e no Registro de Imóveis da outra comarca, com a abertura de matrícula lá no Registro de Imóveis (além da já aberta no 1º Registro local);
4. O georreferenciamento da área total e das áreas pertencentes a cada comarca deverá ser feito nos dois Registros de Imóveis (1º RI local e RI da outra comarca). Para depois descerrar as matrículas de cada área ;
5. Antes do registro da compra e venda o procedimento nos termos do artigo 169, I e II, deverá ser solicitado na outra comarca, com abertura da matrícula (área total) e no 1º Registro de Imóveis da sua comarca (artigo 169, I da LRP, para depois do georreferenciamento (da área total e das duas áreas pertencentes a comarca diversas) descerrar as matrículas correspondentes a cada área e cada circunscrição;
6. Como o 1º Registro de Imóveis, geralmente se recusa a proceder os atos de averbação nos termos do artigo 169, I da LRP., seria até interessante que uma vez protocolado o pedido (no 1º RI), este emitisse nota de devolução ou nota devolutiva;
7. Se emitida a nota, ou não o 2º Registro de Imóveis local, a requerimento do interessado descerraria matrícula com base na certidão emitida pelo 1º RI (local) e nos termos dos artigos 196, 228 e 229 da LRP e iniciaria o procedimento que deverá ser feito nas duas comarcas;
8. Uma vez realizado o georreferenciamento do todo e de cada área correspondente a cada comarca averbaria na matrícula do todo a área pertencente a cada comarca encerrando-se a matrícula do todo e abrindo matrícula de cada área, uma na outra comarca e outra em no 2º RI local com as comunicações recíprocas.
9. O ideal também seria solicitar certidões de cada município e do IBGE (através do ICG – Instituto Geográfico e Cartográfico, ou órgão correspondente) com a localização de cada área em cada um dos municípios a exemplo do que foi feito pelo INCRA.
10. Após o procedimento realizado o título poderia ser registrado na área correspondente a cada comarca e nos termos do parágrafo 13 do artigo 213 da LRP. E a requerimento do interessado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Março de 2.021.