Venda de Ascendente P/ Descendente

Recebemos uma Escritura e estamos com dúvidas quanto aos atos a serem praticados, pois trata-se de uma venda da nua propriedade de pais para filho e nora, com reserva de usufruto para os pais. Pode isso?

Verifica-se também que a filha dos vendedores e Irma do comprador (Fulana) compareceu no ato notarial concordando com o negócio realizado, entretanto, não se tem notícia de que seu marido tenha anuído. É necessário neste caso?

Resposta:

1. Entendo, s.m.j., que não será necessário o comparecimento do cônjuge casado com o irmã do outorgado comprador na escritura de venda e compra de ascendente para descendente, principalmente se for casado pelo regime da Comunhão Parcial de Bens. Até porque, em face do regime do casamento, não haveria comunicação dos bens havidos por doação ou sucessão (artigo 1.659, I do CC).

2. Se os descendentes forem casados não necessitarão de concordância de seus cônjuges, porque para eles não se trata de compra e venda, mas de atos jurídicos exclusivamente unilaterais que integrarão o contrato para fins de validade e eficácia.

3.Ademais, a questão do consentimento dos demais descendentes na Venda e Compra de ascendentes para descendentes é uma questão extra registraria (ver artigo 496 do CC/02).

4. A rigor, na escritura o concordante deveria ter a sua qualificação completa, identificação de seu cônjuge, regime e época de casamento. porém prescindível.

5. Em que pese entendimentos no sentido de que se deve buscar segurança jurídica e legalidade, entendo que por tratar-se de direito pessoal e ser caso de anulabilidade, não deve o Registro de Imóveis indagar sobre a ausência de consentimento dos demais filhos.

As anulabilidades não podem ser pronunciadas de ofício, mas apenas pelos interessados (artigo n. 177 do CC) e ao registrador não caberá desqualificar o título por esse motivo.

Sendo anulável, necessita, incondicionalmente, de comprovação da simulação do negócio.

Inexistindo prejuízo aos demais herdeiros, sendo o preço do negócio justo e real, fraude não haverá e validado o ato estará, a mera compra e venda de mãe para a filha não importa em anulabilidade.

Nossos pretórios, nos termos da decisão do STJ e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, corroboram o entendimento exposto:

“Inobstante, farta discussão doutrinária e jurisprudencial, adota-se a corrente que entende cuidar-se de ato anulável, de sorte que o seu desfazimento depende de prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real dos bens, para fins de caracterização da simulação, circunstância sequer aventada no caso dos autos, pelo que é de se ter como lícita a avença” (STJ REsps74.135 – 4ª Turma – Rel, Min. Aldir Passarinho Junior – DJU 11.12.2001  – Ver também artigo 496 do CC e APCSP 8.625-0/0.

6. Portanto possível isso.

7. Como dito não há necessidade da anuência do marido de Fulana, até porque a dela já seria dispensável.

Sub censura.

São Paulo, 29 de Março de 2.022.