Cédula de Crédito Bancário – Penhor – Anuência dos Proprietários

Foi apresentada e protocolada a Cédula de Crédito Bancário emitida por Fulana e como avalista Beltrana, viúva, em que está dando em garantia em penhor cedular de primeiro grau e sem concorrência de  terceiros, a colheita da lavoura de propriedade da emitente, estimada em 672.000,00 Kg de soja, a serem colhidas no imóvel rural denominado Fazenda ABC, de propriedade de XYZ Participações e Empreendimentos Ltda, e outros.

O cartório para o registro desta cédula tem que exigir carta de anuência dos proprietários do imóvel ou contrato de arrendamento ou pode fazer o registro? 

Resposta:

1.      Inicialmente informo que em nosso estado normativamente não é permitido o registro de arrendamento no Registro de Imóveis, somente em Registro de Títulos e Documentos.

2.      Mas o que se averba no livro 2  (do proprietário – titularidade de terceiros) nos casos do artigo 167, II, 34 da LRP é a existência do penhor e não a existência ou o registro do arrendamento. Também não é necessário que a proprietária  ( XYZ Participações e Empreendimentos Ltda.) compareça na CRP anuindo ao penhor ou mesmo dando carta de anuência em separado, ou que se apresente um contrato de arrendamento ou que se registre este contrato, até mesmo porque geralmente esses contratos de arrendamento não são feitos nos termos do Decreto 59.666/66 nem mesmo de acordo com o Estatuto da Terra.

3.      O penhor constituído deverá ser objeto de registro no Livro 3- Auxiliar,  e averbado no livro 2 do proprietário do imóvel (artigo 167, II, 34 da LRP) e tendo em vista o artigo 3º da Lei n. 2.666/55, não haverá necessidade da apresentação de cópias dos contratos das áreas arrendadas pelo devedor (Lei 2.666/55 – artigo 3º: A validade do penhor celebrado pelo arrendatário, comodatário, parceiro agricultor, condômino, usufrutuário ou fiduciário independe de anuência do proprietário, consorte, nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens dados em garantia). Exceção está no § 1º desse artigo. Esta se for o caso (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei n. 2.666/55) é mais uma questão entre o banco e empenhante, e se exigida será pelo banco ou instituição financeira, por normas internas ou resolução do Banco Central do Brasil, mas para o registro do penhor rural não será exigida a sua apresentação, quanto mais o registro desta e do contrato de arrendamento prescindível também a anuência.

4.      Via de regra essa questão de arrendamento rural e carta de anuência do proprietário do imóvel, para que o arrendatário possa dar em penhor rural agrícola ou pecuário, suas safras ou os animais etc. é uma questão antiga que era exigida, principalmente pelos bancos para os contratos de penhor rural, hoje não mais. Mas até aí tudo bem, agora a exigência de além da apresentação da carta de anuência e somente esta, quando o empenhante não fosse o proprietário do imóvel da localização dos bens empenhados, e também exigir o contrato de arrendamento  e que ambos sejam previamente registrados em RTD  não é cabível. O penhor tem o pagamento garantido, além da hipoteca, quando se tratar de cédula pignoratícia e hipotecária, pelos bens móveis empenhados e quando Cédula Pignoratícia  a garantia é dos bens móveis empenhados .A garantia real recai apenas sobre esses bens e não sobre o imóvel agrícola onde se localizam esses bens.

A anuência é documento que o proprietário assina para o arrendatário, concordando com o financiamento a este concedido.

Tal anuência é exigência do Banco, para poder provar a concordância com o financiamento, e deve apenas ficar arquivada na Instituição financeira.

O imóvel onde se encontram os bens empenhados é utilizado apenas, para estabelecer a atribuição do Cartório em que se deva ser registrada a cédula, tal imóvel não sofre ônus e inexiste razão para a sua publicidade na matrícula.

O fato de o imóvel se encontrar registrado em nome de pessoa diversa do anuente, é irrelevante, pois o Banco aceitou a anuência como ela está, e esta anuência é mera exigência Bancaria.

Por tratar-se de mera anuência, que nenhum efeito maior terá.

A exigência da carta de anuência do proprietário do imóvel arrendado nos casos de penhor rural é antiga, vinha no artigo 9º da Lei n. 492/37, posteriormente foi promulgada a Lei n 2.666/55, que no seu artigo 3º dispensou expressamente a carta de anuência, somente exigindo nos casos do parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 2.666/55.

Mas isso também deverá ser visto em consonância com os artigos de nºs 1.439 do CC e 61 do DL 167/67 que também não tem muito ao caso da anuência.

Como dito acima, está se for o caso (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei n. 2.666/55) é mais uma questão entre o banco e empenhante.

Portanto, averba-se a existência do penhor, nos termos do item 34, do inciso II, do artigo 167, da Lei nº 6.015/73, em favor de Fulana.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.   

II – a averbação:  

34. da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;       (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Lei 2.666/1955

Art. 3º A validade do penhor celebrado pelo arrendatário, comadatário, parceiro agricultor, condômino, usufrutuário ou fiduciário independe da anuência do proprietário, consorte nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens dados em garantia.

§ 1º Em caso de arrendamento ou comodato, o prazo do penhor só poderá ultrapassar o da locação se nisso aquiescer o locador ou comodante.

Sub censura.

São Paulo, 26 de Julho de 2.023