Cédula de Crédito Bancário – Alienação Fiduciária – Data do Saldo Devedor

Recebemos uma cédula de crédito bancário tendo como garantia uma alienação fiduciária de um imóvel urbano.

No item “4. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA”, dispõe que o garantidor aliena fiduciariamente o imóvel “nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017”, conforme fl. 5/13.

No item “10.3.1”, fl. 8/13, ao falar do valor da dívida, dispõe que “corresponderá à soma do valor do saldo devedor atualizado até o dia da consolidação da propriedade em nome do SANTANDER”.

Ocorre que, nos termos do inciso I, do §3º do art. 27, a dívida será “o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, (…)”.

Nesse sentido, considerando o disposto no item “4. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA”, daria para considerar e seguir com o registro da alienação fiduciária do imóvel, ou teríamos que pedir para retificar o disposto no item “10.3.1”, para considerar a data do leilão ao invés da data da consolidação da propriedade?

 

Resposta:

1. De fato, a Lei 9.514/97 foi alterada por inclusão pela Lei 13.465/17, em diversos itens/artigos, quinze na verdade, e somente o parágrafo único do artigo 24 que tinha sido incluído pela lei 13.465/17 foi revogado pela Medida Provisória  1.162/2.023 e incluído por essa MP como parágrafo 1º do artigo 24.
2. Já quanto ao inciso I do parágrafo 3º do artigo 27 da Lei não sofreu nenhuma alteração:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2^o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1^o e 2^o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2^o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

3. O item 10 refere-se aos leilões para a venda dos imóveis, consolidada da propriedade em nome do Santander.
4. O item 10.3 menciona o 2º leilão … frustrado por lance inferior a dívida
5. O item 10.3.1 menciona que o valor da dívida corresponderá à soma do saldo devedor atualizado até o dia da consolidação …..
6. E o inciso I do paragrafo 3º do artigo 27 cita que se entende por dívida o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
7. Talvez o credor tenha interpretado  que o valor da dívida corresponderá à soma do saldo devedor atualizado até o dia da consolidação mais os encargos moratórios previstos na cédulas, das custas com das despesas incorridas e indicada na clausula 7-V e das custas da intimação do emitente, das custas com os públicos leilões, publicação de edital de anúncio, comissão dos leiloeiros, das despesas com nova avaliação dos imóveis, imposto de transmissão e laudêmio que eventualmente tenha sido pago pelo Santander e outra despesas, considerando o item 10 lance não inferior  a dívida na data da consolidação e esta na data do leilão nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais a partir da consolidação até a data do leilão.
8. Enfim o imóvel se for o caso será leiloado, ou não, quando haverá leilões negativos e averbados na matricula  e será alienado pelo credor.
9. Portanto essa pode ser uma questão de interpretação do credor, e contratual, mas questão do credor; o devedor poderá quitar a divida e dar baixa/cancelar a alienação fiduciária, poderá ser inadimplente e o imóvel consolidado ao credor os leilões podem ser positivos ou não, e averbado na matricula os leilões negativos poderá ser alienado pelo credor.
10. Portanto entendo, s.m.j., ser possível seguir com o registro da alienação fiduciária.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Julho de 2.023.