Compromisso de Compra e Venda – Autorização para Passar Escritura por Valor a Menor
Foi protocolado Compromisso de Venda e Compra, no qual, além da falta de assinaturas e reconhecimento das firmas, tem um detalhe.
O valor recibo que autoriza a escritura definitiva é menor que o contrato, é possível neste caso?
O recebo não teria que ser do mesmo valor, não está falando em quitação do saldo devedor, estranho?
Resposta:
- Não sabemos se o compromisso de venda e compra foi registrado ou não, pelo visto não e nem será registrado até porque prescindível pois o promitente comprador irá receber o título definitivo. Mas, consoante decisões do ECSMSP de nºs. 0018645-08.2012.8.26.01149000006-34-2013.8.26.05060025431-76.2013.8.26.0100 e 1080525-11.2021.8.26.0100 dispensa o comparecimento de testemunhas em instrumentos particulares. Entretanto o artigo 221, II da LRP foi alterado pela recente Lei 14.620/2023 voltando a exigência do comparecimento das testemunhas e firmas reconhecida
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes, dispensados as testemunhas e o reconhecimento de firmas, quando se tratar de atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário, autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.162, de 2023)
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 5º Os escritos particulares a que se refere o inciso II do caput deste artigo, quando relativos a atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensam as testemunhas e o reconhecimento de firma. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
- Conforme consta do termo de quitação do compromisso particular de venda e compra (promessa de compra e venda – artigo 220 da LRP) foi da totalidade do preço (itens 3.2 preço do contrato e 11.1) ((…) encontra-se totalmente pago (…) e no valor de R$ 123.689,64 e nada é mencionado sobre quitação parcial. Portanto como a quitação foi da totalidade do preço a autorização para a lavratura da escritura definitiva deverá ser da totalidade do preço pactuado no contrato R$ 123.689,64, e não como constou;
- Deverá ser reconhecida a firma no termo de quitação (a prova de representação penso já estar arquivada no Registro de Imóveis);
- De toda sorte o termo de quitação é datado de 12 de Mio de 2.022, porém é válido por 90 dias, e como o seu prazo de validade já se expirou em 12 de Agosto de 2.022, outro termo de quitação deve ser firmado dentro do prazo de validade, e deverá constar além da quitação total, a autorização para a outorga da escritura definitiva no valor do contrato (R$ 123.689,64);
- Quanto à quitação do saldo devedor, poderia constar do termo de quitação, contudo pelo termo é dada a quitação total (encontra-se quitado, totalmente pago) estando aí incluído eventual saldo devedor.
Sub censura.
São Paulo, 31 de Julho de 2.023.
