Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio

Consulta:

No 1982, 03 irmãos receberam em doação de seus pais imóvel em que consta a edificação de um prédio de 03 pavimentos. Conforme consta na certidão, no registro da doação, ficou determinado que o pavimento térreo (salão) foi doado a um filho, o 1º pavimento (aptº) a outro e 2º (aptº) a outro.
Então, com relação a este imóvel, foi lavrada em 14/12/98 Escritura Pública de Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio e apresentada para registro comente em 02/102006. Nesta Escritura de Instituição consta que já foi feita a atribuição de cada unidade aos respectivos outorgantes/outorgados, sem mencionar a intenção de promover uma divisão amigável. Também, com relação ao salão térreo, consta na instituição que não possui área de uso comum. Foram apresentados os demais documentos necessários (planta aprovada, Quadros ABNT, ART).
É possível o registro da instituição na forma que foi apresentada, abrindo-se matrículas das unidades já com os respectivos donos (conforme consta no registro da doação) e sendo que uma delas não possui área de uso comum?

Resposta: O registro da Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio de duas ou três unidades é perfeitamente possível desde que bem instrumentalizada, bem elaborada para dar condição de registro.
Deverá ter área útil, área comum, área total de construção e fração ideal de terreno.
A área comum poderá ser a escada, o quintal, etc.
É também perfeitamente possível que uma das unidades (salão comercial/loja) não possua área de uso comum, mas somente partes comuns, como paredes, caixas de água, tubulações, telhado, etc., até porque tem acesso direto para a via pública.
A convenção do condomínio deverá ser elaborada de modo a atender a Lei 4.591/64 (artigo 9º) e o Código Civil (artigo 1.334). Assim, deverá conter todos os requisitos exigidos pela legislação citada.
Quanto ao Conselho Consultivo (art. 23 da Lei 4.591/64), determinado em caráter obrigatório, a eleição de um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, a Lei deixou de considerar a hipótese muito freqüente dos pequenos condomínios, como é o caso, composto de duas ou três unidades autônomas. Nesses casos é inviável a criação do Conselho, e, até mesmo a eleição do síndico.
Em face da impossibilidade material de se atender à determinação do artigo 23, a Convenção deverá regular a matéria, consoante a situação peculiar de condomínio.
Quanto ao síndico, a solução melhor é o revezamento no exercício do cargo, uma vez que, de qualquer modo, deverá o condomínio ter sempre alguém que o represente ativa e passivamente em Juízo ou fora dele.
Quanto ao Conselho Consultivo, a Convenção deverá prever a sua criação se futuramente vier a ocorrer em virtude de sucessão ou venda de partes ideais de uma das unidades, a existência de maior número de condôminos.
No caso concreto, além de submeterem o edifício/prédio ao regime de condomínio edilício, realizando a instituição, especificação e convenção do condomínio, estão também realizando a atribuição das unidades que é uma espécie de divisão, aos três condôminos, que até então são proprietários do prédio todo, em comum na razão de 1/3 parte para cada um.
Logo em seguida ao registro da instituição, especificação no livro 2 e da convenção no livro 3- auxiliar, se fará os registro da atribuição.
Feito o registro da instituição e especificação na matricula do imóvel (prédio), deverá ser aberta uma matricula para cada unidade (salão comercial – térreo; apartamento 1 – do primeiro pavimento e apartamento 2, do segundo pavimento), nas quais figurarão como proprietários os três irmãos (donatários), registrando-se em seguida a atribuição (divisão) de forma que cada qual fique com sua unidade.
Desta forma, respondo positivamente à consulta, desde que a documentação apresentada tenha elementos suficientes e condições de acessar ao RI. (Ver Bol. Eletrônico do Irib nº 951 de 10.02.2.003)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Outubro de 2.006.