ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POR INSTRUMENTO PARTICULAR E FEITA POR IDOSO COM IDADE SUPERIOR A 80 ANOS

Ingressou na Serventia um Contrato de Compra e Venda mútuo com alienação fiduciária, celebrado em 07 de junho de 2024, em que figura como vendedor o Sr. Fulano, nascido em 04 de maio de 1934, ou seja, atualmente, e na data da celebração do Contrato, com idade de 90 (noventa) anos.

Relativamente à capacidade da Pessoa, para a lavratura de Escrituras, o Código de Normas do Estado de Pernambuco dispõe o seguinte:

Art. 258. A pessoa idosa considera-se plenamente apta à prática e assinatura de quaisquer atos notariais, inclusive para alienação e disposição dos seus bens, independentemente de prova de aptidão mental constante de laudo ou atestado médico ou de apresentação de certidão negativa de curatela ou interdição.

§ 1º Considerando maior proteção as pessoas idosas, especialmente quando participem pessoas maiores de 80 anos, figurando como estipulante, interveniente, contratante ou contratado, outorgante ou outorgado ou de alguma outra forma terceiro interessado, deverá a realização do ato notarial ser gravado em vídeo, com o registro em imagem da presença de, no mínimo, 02 (duas) pessoas especialmente convocadas para o ato, quando envolver:

I – disposição de herança;

II – movimentação de contas bancárias;

III – procuração, inclusive para fins previdenciários, principalmente quando houver contratação de empréstimo;

IV – alienação ou oneração de bens ou direitos imobiliários, aeronaves e embarcações;

V – administração de bens ou direitos por terceiros;

VI – reconhecimento, constituição ou dissolução de união estável.

Nesse sentido, tendo em vista que versa sobre um Contrato, ou seja, sem a fé pública e que não contem a assinatura de testemunha, apenas das partes envolvidas (vendedor, comprador e representante do credor), restou a seguintes dúvida:

1. Se para Escritura Pública, que é revestida de fé pública, é necessário a presença de duas testemunhas (normalmente, escreventes) para dar validade ao ato, deverá ser adotado algum procedimento especial para o Contrato ou poderá seguir com o registro do Contrato, sem entrar no mérito da capacidade da parte?

Resposta;

1. Pelo que pude entender o contrato de compra e venda com mútuo, e alienação fiduciária foi realizado por instrumento particular e não público através de escritura. Até porque se fosse por escritura pública deveria ser aplicado o Código de Normas do Estado de Pernambuco Art. 258 e seu parágrafo 1º;
2. A questão é que conforme provimento da Corregedoria Nacional da Justiça  – CNJ nº 172. De 05.02.2.024 – publicado no D.J.E de 11.06.2024 e que alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ -Extra), instituído pelo provimento nº 149, de 30 de agosto de 2.023 entrando em vigor na data de sua publicação, ou seja, em 11-06-2.024 (Artigo 2º do Provimento) acrescentou o Capítulo VII  item 440-AO que restringe  a alienação fiduciária por instrumento particular, com efeitos de escritura pública as entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI, incluído as Cooperativas de Crédito bem como os atos envolvendo as Administradoras de Consórcio de Imóveis, e as entidades integrantes do SFH;
3. E na decisão do CNJ do pedido de providências 0008242-69.2023.2.00.0000 também constou na parte final de que as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal  devem adequar seus normativos à presente decisão no prazo de 30 (trinta) dias, contados da publicação da presente alteração do CNN/CN/CNJ – Extra (11-06-2.024);
4. Em nosso estado a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo publicou no DJE de 20-06-2.024 o provimento CG nº 21/2.024 alterando o item 229 das NSCGJSP – Capitulo XX e inserindo os subitens 229.2 a 229.4 tendo esse provimento entrado em vigor no dia 20-06-2.024. Sendo que conforme item 229.3 os contratos referidos no art. 38 da lei nº 9.514/1.997, celebrados por instrumento particular antes da vigência  do Provimento CNJ nº 172, de 05 de junho de 2.024, serão admitidos com força de escritura pública, tendo o provimento 172 do CNJ entrado em vigor no dia 11-06-2.024, sendo que nos termos do item 229.4 que a data da celebração do instrumento particular para efeito de incidência do subitem 229.3 deste Capitulo, poderá ser demonstrada pelo reconhecimento de firma de qualquer uma das partes ou outro meio de prova que se mostrar idôneo para essa finalidade;
5. E no caso se o contrato de compra e venda mútuo e alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública não foi realizado por entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI, incluído as Cooperativas de Crédito bem como os atos envolvendo as Administradoras de Consórcio de Imóveis, e as entidades integrantes do SFH, deverá ser realizado através de escritura pública aplicando-se então o Art.258 e seu parágrafo 1º  do Código de Normas do Estado de Pernambuco;
6. Se foi realizado por uma dessas entidades pode ser realizado através de instrumento particular com força de escritura pública, no entanto deverá conter a presença de duas testemunhas conforme artigo 221, II da Lei de Registros Públicos que atestam conhecerem as partes e considerando o caput do Art. 258 do Código de Normas de seu estado.

Sub censura.

São Paulo, 01 de Julho de 2.024.

Provimento 21/24 da ECGJSP

229.2 – O disposto no item 229 exclui as demais exceções legais às exigências de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil.

229.3 – Os contratos referidos no art. 38 da lei nº 9.514/1.997, celebrados por instrumento particular antes da vigência  do Provimento CNJ nº 172, de 05 de junho de 2.024, serão admitidos com força de escritura pública.

229.4 A data da celebração do instrumento particular para efeito de incidência do subitem 229.3 deste Capitulo, poderá ser demonstrada pelo reconhecimento de firma de qualquer uma das partes ou outro meio de prova que se mostrar idôneo para essa finalidade.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                     (Renumerado do art. 222 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;       (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.