ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE PROPRIEDADE SUPERVENIENTE C/ CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO

Ingressou na Serventia uma Cédula de Crédito Bancário que tem como garantia a alienação fiduciária de um imóvel, no qual, sabemos, ser perfeitamente possível. Ocorre que, esse imóvel foi adquirido através de Contrato de Compra e Venda e financiado pelo Banco XYZ, que teve como garantia fiduciária o próprio imóvel (R-6 da matrícula).

Após a aquisição, houve o divórcio dos adquirentes e o bem passou a pertencer tão somente ao Sr. Fulano, conforme disposto no AV-10 (Cessão de Direitos) e, até o momento, não houve o cancelamento da alienação fiduciária.

Com a entrada em vigor da Lei nº 14.711/2023, se tornou aceitável a possibilidade de, assim como a hipoteca, o mesmo bem ser dado em garantia fiduciária na matrícula mais de uma vez, ou seja, nesse contexto, estamos diante de um caso de alienação fiduciária de propriedade superveniente (artigo 22, §3º, da Lei nº 9.514/97).

Diante desse cenário, ao analisar a Cédula apresentada, percebeu-se que os requisitos elencados no artigo 24, da Lei nº 9.514/97, principalmente, ao que dispõe sobre os procedimentos adotados nos artigos 26-A ao 27-A, foram devidamente atendidos.

Deve-se ressaltar que, no presente caso, estamos lidando com o mesmo credor nas duas alienações fiduciárias.

Ao estudar sobre o assunto, tendo em vista a lacuna da lei, ao que se refere sobre a maneira que funcionaria a alienação fiduciária em diferentes graus, encontrei entendimentos de professores e advogados que, por unanimidade, indicavam que, nesses casos, as alienações fiduciárias a partir do 2º grau, não teriam efeitos jurídicos sobre aquela registrada em 1º grau, ou seja, a prioridade ainda permaneceria com esta (‘Alienação Fiduciária de 1º grau’) e que, portanto, aquelas que fossem constituídas em seguida, deveriam declarar ciência expressa quanto a existência do(s) ônus anterior(es) e que seus direitos reais são ineficazes enquanto não houver a extinção da propriedade fiduciária de grau anterior.

Nesse sentido, restou as seguintes dúvidas:

1. Devemos seguir o entendimento de constar na Cédula a declaração expressa quanto à ciência da existência do(s) ônus anterior(es) e que seus direitos reais são ineficazes enquanto não houver a extinção da propriedade fiduciária de grau anterior?

2. A dívida (alienação fiduciária anterior) deverá vir detalhada em cláusula, ou seja, dispondo os dados do título (nome, credor, data de celebração e valor) e o ato que fora registrada?

3. Na hipótese de ser diferentes credores, tendo em vista as possibilidades de vencimento antecipado da dívida, se houver a constituição de garantia sobre o imóvel sem a ciência do primeiro credor, deve haver a apresentação da declaração de ciência (ou a anuência) dos credores das garantias fiduciárias de graus inferiores?

4. Há outras cláusulas viáveis para aplicar à Cédula nesses casos?

Resposta:

1. Especialmente em relação a alienação fiduciária, a Lei nº 14.711/2.023 trouxe medida relevantes de aprimoramento, prevendo a possibilidade de registro de alienação fiduciária superveniente sobre o mesmo imóvel ;
2. A alienação fiduciária da propriedade superveniente, se tornará eficaz a partir do cancelamento daquela anteriormente constituída. Diante de sucessivas alienações fiduciárias, será respeitada a regra da anterioridade diante da excussão da garantia (artigo 22, § § 3º  e 4ºda lei 9.514/97):

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997 (com alterações da lei 14.711)

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023);

3. Quanto à alienação fiduciária em segundo grau o parágrafo 4º do artigo 22 da Lei 9.514/97 menciona claramente a prioridade sobre as posteriores;
4. O artigo 22 com a redação dada pela Lei 14.711/2.023 nada menciona sobre  ciência do credor da alienação fiduciária posterior sobre a existência de ônus, alienação fiduciária anterior. E que a alienação fiduciária superveniente se torna eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída, e que a alienações fiduciárias anteriores tem prioridade  em relação as posteriores;
5. Respostas dúvidas:

1. Para o registro da segunda alienação posterior: não haverá necessidade de constar a ciência  da existência de alienação fiduciária anterior pelo credor da segunda alienação fiduciária (superveniente), nem que seus direitos são ineficazes enquanto não houver a extinção da propriedade fiduciária anterior. Pois é decorrência da Lei e a primeira já consta do registro e da matricula, que presume ter sido examinada pelo segundo credor. E no caso a alienação fiduciária superveniente, tem como credor o mesmo da primeira alienação fiduciária antes registrada;
2. Basta fazer referência ao numero do registro  ou a data e o número do contrato como constou;
3. Não em face dos  parágrafos 3º e 4º do artigo 22 da Lei, especialmente o parágrafo 3º:

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023);

4. Segue-se a Legislação pertinente.
5. Ademais no caso se trata do mesmo credor.
6. Portanto o registro da alienação  fiduciária superveniente poderá  ser feito;

Sub censura.

São Paulo, 01 de Julho de 2.024.