Alienação Judicial – Transferência em favor da ex-proprietária

Recebemos um Ofício remetido pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca, solicitando a transferência da propriedade do imóvel, objeto da ação, em favor da executada, IMOBILIÁRIA XYZ LTDA.

Conseguimos obter o inteiro teor do processo, sendo possível verificar que, inicialmente, tratava-se de ação redibitória c/c indenização por danos morais e materiais com pedido de antecipação de tutela.

Os autores, Fulano e Beltrana, são os atuais proprietários do imóvel e ajuizaram a ação em face da IMOBILIÁRIA XYZ e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (diante da existência de alienação fiduciária já cancelada na matrícula).

Preliminarmente, alegaram os autores que assinaram contrato de compra e venda com mútuo com obrigações de alienação fiduciária com a IMOBILIÁRIA XYZ LTDA, e que com os primeiros meses residindo no imóvel, verificaram a existência de vícios ocultos na residência.

Foi pedido pelos autores a restituição do valor pago pelo imóvel, bem como o pagamento à título de indenização pelos danos morais/materiais sofridos.

Ao final, em sentença, foi determinada a transferência do imóvel para a proprietária anterior/executada, IMOBILIÁRIA XYZ LTDA.

Diante disso, gostaríamos da opinião do senhor no sentido de:

a)      Deveremos de fato realizar um ato de “alienação judicial”, transmitindo a propriedade de volta para a IMOBILIÁRIA XYZ LTDA, apenas cabendo a nós solicitar a carta de sentença, visto que foi remetido apenas ofício determinando a transferência?

OU

b)      Deveremos solicitar ao juízo uma ordem de cancelamento da compra e venda, ao invés de realizar uma nova transmissão?

c)      Em qualquer uma destas situações acima elencadas, deve ser solicitado o recolhimento do imposto de transmissão (ITBI)?

Resposta:

1. De qualquer forma oficio (judicial) também é uma ordem:

Segundo Plácido E Silva, ofício na técnica da correspondência entende-se o escrito emanado de uma autoridade pública, em que se faz uma comunicação acerca de qualquer assunto de ordem administrativa, ou se dá uma ordem.

A rigor os cancelamentos deveriam ser feitos à vista de mandado, contudo nos termos do artigo 250, I da Lei de Registros Públicos, os cancelamentos serão feitos em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado.

Assim, entendo que os cancelamentos poderiam ser feitos através de oficio que determinem a prática do ato, desde que conste a data do trânsito em julgado da sentença que deveria ser juntada ao ofício.

A serventia poderia facilmente conseguir no fórum local, ou nos autos do processo extrair  uma cópia da sentença e da certificação do trânsito em julgado.

Como disse, a rigor, o ato deveria ser praticado à vista de mandado, mas a situação é delicada, e exigir do Juízo a expedição de mandado, poderia ocorrer mais problemas do que solução.

Assim, a serventia poderia contornar a situação buscando uma cópia (se possível autenticada pelo fórum) da sentença e do trânsito em julgado ou extrair do processo e praticar o ato através do oficio encaminhado juntamente com a cópia da sentença contendo o trânsito em julgado.

Quanto à questão de emolumentos, após a prática do ato poderia informar o Juízo o cumprimento do que foi determinado, acompanhado das respectivas certidões das matriculas, e informando que os emolumentos importaram em “x”, as quais deverão ser recolhidas em cartório.

Opinião sobre as questões:

1. Prescindível a carta de sentença, como dito poderia ser feito pelo ofício e na forma que acima constou;
2. Poderia sim ser solicitada a ordem de cancelamento do registro (R.03) através de mandado. Nesse caso ocorreria uma venda e compra regressiva, enfim uma transmissão. Entretanto como veio oficio (ordem) poderia ser feito através do oficio juntando a cópia da sentença com o trânsito em julgado.
3. Em qualquer situação (por transferência ao proprietário anterior, ou pelo cancelamento do registro) o resultado seria o mesmo, a propriedade voltaria para o proprietário anterior, e como há transmissão sujeita ao recolhimento do ITBI anteriormente chamada de Sisa;
4. Resta saber  diante da ordem de transferência do imóvel para  a Imobiliária XYZ houve a restituição do valor pago pela compra e venda do R.03(incluída aí, se solicitada as despesas com o registro e ITBI) bem como da indenizações, o que seria de bom tom ser apresentada ou extraída do processo.

Sub censura.

São Paulo, 02 de Julho de 2.024.