Instrumento Particular Valor Atribuído Inferior a 30 Salários Mínimos

Consulta:

01. Apresentado para registro instrumento particular de venda e compra formalizado nos termos do artigo 108 do CCB/02.
02. O imóvel objeto da matrícula refere-se a um terreno sem benfeitorias.
03. A venda e Compra apresentada para registro refere-se também a um terreno sem benfeitorias.
04. Consta do aviso de lançamento do IPTU, a existência de construção.
05. Levando-se em conta apenas o valor venal do terreno, o valor venal do imóvel é inferior a 30 salários mínimos. Entretanto, se somar o valor venal da construção, ultrapassa 30 salários mínimos.

Sobre o assunto encontrei a APC. nº 1121-6/1 – Comarca de Jundiaí, publicado em 27.08.2009.

Pergunta-se:
Como proceder ?

Grato pela atenção.
09-09-2.009.

Resposta: O acessório acompanha o principal, e a construção não poderá ser dissociada da transação.
Desta forma, o imóvel objeto do negócio jurídico a ser considerado, deverá ser do principal (terreno) e do acessório (construção).
A maioria das posições é de que se deve levar em conta que se o valor tributário do imóvel estabelecido no último lançamento for superior a 30 (trinta) salários mínimos vigente no País, o maior valor é que prevalecerá, pois se levarmos em conta somente o valor atribuído pelas partes se estará abrindo as portas para fraudes.
Portanto, ainda que o valor do negócio seja inferior, se o valor atribuído pelo órgão municipal para fins tributários e fiscais for superior a 30 SM, a escritura deverá ser lavrada pela forma pública.

As partes podem fixar o valor do contrato abaixo do mínimo legal, porém para a sua validade deverá ser observada a forma solene, ou seja, a escritura pública visando resguardar e proteger o próprio interesse das partes.
O valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, previsto no artigo 108 do CC, refere-se ao imóvel objeto do negócio jurídico e não a este último, tal como atribuído pela partes contratantes.
Deve-se levar em conta o valor do imóvel e não o valor do negócio jurídico.
Se o Registrador ao proceder à qualificação do título, verificar que o preço declarado é visivelmente inferior ao valor venal do imóvel, poderá obstar o ingresso do título no folio real.
Portanto, no caso concreto considerando o valor tributário lançado no IPTU e atribuído pela Municipalidade, o titulo deverá ser qualificado negativamente, exigindo-se a sua formalização através de instrumento público e solene (Ver também Acórdão do CSMSP n. 1.088-6/0 e 1.0432.07.013693-7/001 (1) Belo Horizonte – MG).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Setembro de 2.009