PENHOR – CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA – PROPRIETÁRIO FALECIDO E ANUÊNCIA SOMENTE DO CÔNJUGE SOBREVIVENTE

Em relação ao protocolo em análise, recebemos recentemente uma Cédula Rural Pignoratícia, cuja peculiaridade reside no fato de o emitente não figurar como proprietário do imóvel em questão. Além disso, não foi identificada qualquer anuência dos proprietários referente à averbação da comunicação de existência de penhor, nem na Cédula em si, tampouco em algum instrumento à parte. 

Em função disso, solicitamos a apresentação de documento que consagrasse essa anuência, o que resultou na entrega de um aditivo contendo a anuência de apenas um, relativamente ao casal proprietário, que, segundo o documento, é viúva.

Diante desse contexto, surgem as seguintes indagações:

1. Devemos aceitar o aditivo somente com a assinatura do cônjuge sobrevivente ou devemos pedir escritura de nomeação de inventariante e que faça constar a anuência dele (inventariante) com a averbação citada acima?
2. Precisamos realizar o registro do inventário antes?

Resposta.

Quanto à anuência.

A anuência do proprietário do imóvel é mais uma questão entre o banco e empenhante, e se exigida será pelo banco ou instituição financeira, por normas internas ou resolução do Banco Central do Brasil, mas para o registro do penhor rural não será exigida a sua apresentação, quanto mais o registro desta e do contrato de arrendamento prescindível também a anuência.

Via de regra essa questão de arrendamento rural e carta de anuência do proprietário do imóvel, para que o arrendatário possa dar em penhor rural agrícola ou pecuário, suas safras ou os animais etc. é uma questão antiga que era exigida, principalmente pelos bancos para os contratos de penhor rural, hoje não mais. Mas até aí tudo bem, agora a exigência de além da apresentação da carta de anuência e somente esta, quando o empenhante não fosse o proprietário do imóvel da localização dos bens empenhados, e também exigir o contrato de arrendamento  e que ambos sejam previamente registrados em RTD  não é cabível (Em nosso estado é vedado o registro de contrato de arrendamento e/ou de comodato por disposição normativa – registra-se em RTD) . O penhor tem o pagamento garantido, além da hipoteca, quando se tratar de cédula pignoratícia e hipotecária, pelos bens móveis empenhados e quando Cédula Pignoratícia  a garantia é dos bens móveis empenhados. A garantia real recai apenas sobre esses bens e não sobre o imóvel agrícola onde se localizam esses bens.

A anuência é documento que o proprietário assina para o arrendatário, concordando com o financiamento a este concedido.

Tal anuência é exigência do Banco, para poder provar a concordância com o financiamento, e deve apenas ficar arquivada na Instituição financeira.

O imóvel onde se encontram os bens empenhados é utilizado apenas, para estabelecer a atribuição do Cartório em que se deva ser registrada a cédula, tal imóvel não sofre ônus e inexiste razão para a sua publicidade na matrícula.

O fato de o imóvel se encontrar registrado em nome de pessoa diversa do anuente, é irrelevante, pois o Banco aceitou a anuência como ela está, e esta anuência é mera exigência Bancaria.

Por tratar-se de mera anuência, que nenhum efeito maior terá.

A exigência da carta de anuência do proprietário do imóvel arrendado nos casos de penhor rural é antiga, vinha no artigo 9º da Lei n. 492/37, posteriormente foi promulgada a Lei n 2.666/55, que no seu artigo 3º dispensou expressamente a carta de anuência, somente exigindo nos casos do parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 2.666/55.

Mas isso também deverá ser visto em consonância com os artigos de nºs 1.439 do CC e 61 do DL 167/67 que também não tem muito ao caso da anuência.

Como dito acima, está se for o caso (parágrafo do artigo 3º da Lei n. 2.666/55) é mais uma questão entre o banco e empenhante.

2. Ocorre que atualmente por alteração legislativa há o item 34 no artigo 167, II da LRP (incluído pela Lei 14.382, de 2.022) que menciona que a existência de penhores previsto no artigo 178 da LRP, deverá ser averbada de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registo no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2.

3. Portanto se houver contrato de arrendamento ou de comodato anterior assinado pelos proprietários anteriores (marido e mulher) a anuência seria dispensada. Caso não exista e seja realizado contrato de arrendamento ou comodato agora somente pela viúva deverá ser solicitada a escritura de nomeação de inventariante para que esta representante do espolio (artigo 618, I  e II do CPC) possa assinar o contrato de arrendamento ou de comodato. Ou se for o caso outro inventariante nomeado. Da mesma forma assinar a anuência diante da inexistência de arrendamento ou comodato.

Como já mencionado em nosso estado  o arrendamento nem o comodato não são registrados no Registro de Imóveis mas em Registro de Títulos e Documentos. E a solução ante a inexistência de contrato de arrendamento ou de comodato para os fins da averbação que deve ser feita conforme o artigo 167, II, 34 da LRP seria em mitigação aceitar uma carta de anuência do proprietário.

De toda forma na ausência de contrato de arrendamento ou de comodato anterior, antes do falecimento do proprietário, a viúva ao assinar a carta de anuência na qualidade de inventariante nomeada ou outro em seu lugar, haverá sim a necessidade de escritura de nomeação de inventariante ou através de nomeação judicial.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Novembro de 2.024.

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LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.           

II – a averbação:       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

34. da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;       (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                     (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

VI – os contratos de penhor rural;

LEI Nº 2.666, DE 6 DE DEZEMBRO DE 1955.

Dispõe sôbre o penhor dos produtos agrícolas.

O VICE-PRESIDENTE DO SENADO FEDERAL, no exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 3º A validade do penhor celebrado pelo arrendatário, comadatário, parceiro agricultor, condômino, usufrutuário ou fiduciário independe da anuência do proprietário, consorte nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens dados em garantia.

§ 1º Em caso de arrendamento ou comodato, o prazo do penhor só poderá ultrapassar o da locação se nisso aquiescer o locador ou comodante.