REGISTRO DE ARRENDAMENTO EM MATRÍCULA COM HIPOTECA CEDULAR (Pernambuco)
No protocolo em análise, verifica-se que foi apresentado um contrato de arrendamento cujo objeto é uma matrícula que se encontra gravada com hipoteca decorrente de cédula rural. Ademais, há, registrada na mesma matrícula, uma averbação premonitória.
Observa-se que o contrato de arrendamento não contém qualquer menção ou evidência de ciência, por parte do arrendatário, acerca da existência das hipotecas cedulares ou da averbação premonitória.
Nesse cenário, surgem as seguintes questões para análise e esclarecimento:
1. É necessário solicitar a manifestação expressa do arrendatário quanto à ciência dos referidos ônus registrados na matrícula?
2. Há necessidade de requerer algum tipo de anuência ou autorização por parte do credor hipotecário para a celebração ou eficácia do contrato de arrendamento?
Resposta:
- Em nosso estado (São Paulo) os arrendamentos, assim, como o comodato não são passíveis de registro. O arrendamento em seu estado pelo que sei o é;
- Quanto aos ônus e gravames (Cédula Rural Pignoratícia Hipotecária) não impedem o registro do arrendamento. E o registro do arrendamento poderia ser realizado independente da hipoteca cedular. De toda sorte seria de boa praticidade solicitar a anuência do credor, para eventualmente, se previsto, evitar vencimento antecipado. O arrendamento é direito pessoal, e o registro feito apenas assegurar ao arrendante o direito de continuar no arrendamento, que deverá ser respeitada pelo adquirente, como a averbação para assegurar a preferência, está tão somente no caso de alienação voluntária do arrendante. Sendo recomendável que o arrendatário tenha ciência dos ônus que recaem sobre o imóvel constando estes no contrato.
- A hipoteca que recai sobre o imóvel não o retira do comércio. Isto é, mesmo hipotecado, o imóvel pode ser alugado arrendado ou ser dado em garantia.
- Sendo assim, se executada a hipoteca, o credor ou terceiro arrematante tornar-se-á proprietário do bem, devendo respeitar o prazo pactuado do arrendamento, pois assim dispõe o art. 15 do Decreto 59.566/66.
- O contrato de arrendamento poderá ser registrado e deverá ser respeitado, pelo novo proprietário, o prazo da locação estipulado anteriormente.
- Entretanto o contrato de arrendamento deve indicar que o imóvel está hipotecado. Ademais a hipoteca é uma garantia do pagamento da dívida e acompanha o imóvel, independentemente de quem o tenha em domínio (direito de sequela).
- Exceto que haja cláusula em contrato proibindo o arrendamento;
- E finalmente nos termos do artigo 230 da LRP por analogia uma vez registrado o contrato de arrendamento deve ser certificado no título a existência da hipoteca.
Sub censura.
São Paulo, 09 de Dezembro de 2.024.
DECRETO No 59.566, DE 14 DE NOVEMBRO DE 1966.
Art 15. A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sôbre êle, não interrompe os contratos agrários, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus (art.92, § 5º do Estatuto da Terra).
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
