Compra e Venda Com Afetação a Terceiros
Consulto sobre o Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, no qual constou, no quadro de identificação e qualificação do comprador/devedor, que “requer seja o imóvel objeto deste instrumento, na qualidade de titular e devedora da ABC Adm de Consórcios Ltda, afetado à atividade empresarial, para XYZ IND E COM DE PROD DE LILMPEZA LTDA”.
Seria o caso, pergunto, de se fazer com que figure como compradora e devedora essa própria empresa, representada pelo Fulano?
Antecipo agradecimentos.
Resposta:
- Deverá constar do titulo o nome completo bem como a qualificação completa do cônjuge do adquirente Fulano, regime e época de casamento e número do registro e local do pacto antenupcial se for o caso.
- A cópia da matricula veio incompleta, mas se for o caso devera constar do titulo o regime e época de casamento do casal vendedor, e o número e local do registro do pacto antenupcial se for o caso.
- Não, não seria o caso de se fazer com que figure como compradora e devedora essa própria empresa, representada pelo Fulano não é o que consta do título.
- Seria o caso de se Fulano for empresário individual e assim deve ser qualificado no título aquisitivo dar destinação ao imóvel adquirido como patrimônio da empresa com a anuência de seu cônjuge:
Ocorre que em sendo empresário individual, assim como as antigas firmas individuais, estes por não terem capacidade jurídica não podem adquirir, eis que os patrimônios da pessoa jurídica se confundem, como se fossem um só.
Nestes casos para adquirir, alienar ou mesmo onerar deve ser feito na pessoa física natural.
No caso de aquisição de bens imóveis, a requerimento do interessado com a anuência de seu cônjuge (repito) estes serão realizados na pessoa física natural, com qualificação, e constando que a pessoa física natural exerce a atividade de empresário individual sob a denominação _____, CNJP _______, com sede a ___________, que constará do corpo do registro.
Não há, geralmente, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5).
Para fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresário, necessariamente, registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto, não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele, empresário, pode então praticar atos empresariais. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há de se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa personalidade não existe (BE Irib n. 2.840 de 14/02/2.007 – José Armando Falcão, ver também BE 3.002 de 19/06/2007, 3327 de 20/05/2008, 3312 de 30/04/2008, 3310 de 30/04/2008 e RDI 62 – empresário Individual – George Takeda);
No caso a aquisição do bem imóvel deveria, ser na pessoa física/natural, e o registro ser realizado na pessoa física/natural, averbando-se em seguida pela escritura e certidão da Junta Comercial de que o adquirente fulano de tal, já qualificado é empresário individual tendo adotado a firma tal………………, inscrito no CNPJ sob o nº tal………., com sede e domicílio na Rua tal………., nº tal…………., cidade tal SP (Ver RDI 62 do trabalho do Registrador George Takeda antes citado);
Após o registro, procede-se uma averbação pela escritura que deu origem ao, de que o adquirente………….. e seu cônjuge ………..(qualificados) declaram que o imóvel objeto da presente matrícula integra o patrimônio da empresa da adquirente, como parte do seu ativo circulante, ou seja, dão destinação ao imóvel adquirido como patrimônio da empresa. Poderá também ser dada a destinação residencial, e não comercial, mas a destinação/afetação deverá ser com a anuência do cônjuge.
No indicador pessoal, como a pessoa jurídica que não tem personalidade jurídica não pode adquirir e os patrimônios se confundem, deve ser feito em nome da pessoa (s) física (s) que é quem realmente adquiriu.
O fato é que o imóvel foi adquirido em nome da empresário individual, e será necessário ser averbado a requerimento do interessado com a anuência de seu cônjuge para constar o bem imóvel foi adquirido em nome da pessoa física natural , com qualificação e que esta exerce a atividade de empresária individual sob a denominação _____, CNJP _______, com sede a ___________, que constará do corpo do ato. Fazendo em seguida a destinação para fins residenciais ou mesmo para a atividade comercial com a anuência de seu cônjuge.
Resta evidente que se não se tratar de empresário individual não poderá ser dada a destinação empresarial/comercial.
Sub censura.
São Paulo, 16 de Junho de 2.025.
