Consolidação de Proriedade – Intimação – Cláusula de Procuração
Submeto para sua análise a situação abaixo, relativa ao procedimento de consolidação da propriedade fiduciária:
1. O imóvel foi adquirido por Fulana e Beltrano, casados sob o regime da comunhão parcial de bens.
2. O bem encontra-se alienado fiduciariamente à CAIXA, que requereu a intimação para início do procedimento de consolidação (Lei nº 9.514/1997).
3. Na notificação de Fulana, fomos informados de que o casal está em processo de divórcio. A notificada afirmou não saber o paradeiro de Beltrano, inviabilizando, por ora, sua intimação pessoal.
4. Consta do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária a existência de procuração mútua (poderes recíprocos entre os cônjuges).
À luz do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 (com as alterações da Lei nº 14.711/2023) e do princípio da regularidade do procedimento de consolidação, a cláusula de procuração mútua prevista no contrato pode suprir a ausência de intimação pessoal do cônjuge fiduciante em local incerto, permitindo que um cônjuge receba a intimação e assine a ciência em nome do outro?
Caso positivo, pedimos orientar:
a) É necessária previsão expressa e específica para recebimento de intimações do art. 26 (purgação da mora, consolidação, leilões etc.)? Basta a outorga genérica “para todos os atos do contrato”? Há exigência de vigência do mandato e prova de que não foi revogado (especialmente diante do divórcio em curso)?
b) Existem entendimentos restritivos quanto à intimação por representante no rito da 9.514/97, exigindo-se intimação pessoal do fiduciante? Em cenário de litígio conjugal, a revogabilidade do mandato recomenda não utilizar a procuração mútua e seguir para meios substitutivos?
Peço, por gentileza, sua orientação quanto à aplicabilidade prática da procuração mútua para este fim e aos procedimentos recomendados para que possamos dar sequência com segurança jurídica.
Fico no aguardo das suas considerações.
Resposta:
- No item 25 – Outorga de procurações consta: – Todos os devedores se declaram solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o cumprimento das obrigações deste contrato com poderes irrevogáveis para o foro geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações inclusive penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho deste mandato.
- A procuração é completa veja o que está negritado. E pode suprir a intimação pessoal do cônjuge fiduciante em local ignorado, incerto e não sabido permitindo que a cônjuge fiduciante receba a intimação e assine a ciência em nome do cônjuge. ( Ademais se estão em litígio o cônjuge não está em local ignorado, incerto e não sabido).
Quesitos:
- Da procuração não é genérica, dela já constam poderes irrevogáveis, especiais para receber citações, notificações, intimações, purgação da mora, consolidação, leilão ou praça, enfim praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho do mandato. Quanto à sua vigência já consta da procuração (até o cumprimento das obrigações do contrato).
- Exigiria se não houvesse a procuração constante do contrato (e se for o caso ao terceiro fiduciante). Quanto a sua revogabilidade seria uma questão mais da CEF, do fiduciário, ademais da procuração já consta poderes irrevogáveis. (Veja artigos 684 e 686 do CC). Em cenário conjugal não significa que a procuração foi revogada, mesmo nesse cenário e como dito a procuração é com poderes irrevogáveis. Ademais a mulher tem ou deveria ter interesse de que o marido fosse intimado, uma vez que o casal ainda são devedores fiduciantes solidários.
- A Caixa Econômica, tem aproximadamente 9.000 agências no País, fora as sucursais, casos como esse acontecem centenas ou mais por mês, a CEF não daria ponto sem nó.
- Caso a cônjuge se recuse a receber a intimação ou não for possível o seu cumprimento, que se faça a intimação por edital.
É isso sub censura.
São Paulo, 15 de Outubro de 2025
LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I – aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II – aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 682. Cessa o mandato:
I – pela revogação ou pela renúncia;
II – pela morte ou interdição de uma das partes;
III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Art. 683. Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos.
Art. 684. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.
Art. 686. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o procurador.
Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado.
Art. 687. Tanto que for comunicada ao mandatário a nomeação de outro, para o mesmo negócio, considerar-se-á revogado o mandato anterior.Art. 688. A renúncia do mandato será comunicada ao mandante, que, se for prejudicado pela sua inoportunidade, ou pela falta de tempo, a fim de prover à substituição do procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo considerável, e que não lhe era dado substabelecer.
