Doação de Pai a Filho – Reserva de 1% da Nua-Propriedade
Da matrícula verifica-se que o proprietário Fulano, efetuou duas doações ao filho, Beltrano, registradas sob nºs R.5 e R.8, totalizando 64%.
Nova escritura foi lavrada em 09/10/2025, pela qual Fulano está doando 35% do referido imóvel ao mesmo filho Beltrano.
Ao promover o registro da escritura, o FILHO passará a ser nu-proprietário de 99% do imóvel, restando ao PAI 1%.
É possível isso?
Como ficaria uma eventual extinção de condomínio?
Agradeço antecipadamente a atenção dispensada.
Resposta:
- A rigor deveria o doador ter declarado na escritura de doação que esta seria de sua parte disponível, e que tem outros bens ou renda suficiente para a sua subsistência, e sustento de sua vida. Entretanto prescindível, porque houve a reserva de usufruto da parte doada, bem como nas doações anteriores e não se trata de doação inoficiosa.
Afasta-se da restrição e, com ela a invalidade da doação, se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador, os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria.
A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz, não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração e a simples declaração não significa que o ato de disposição não seja nulo.
O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.
O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Portanto, a declaração que o doador possui outros meios e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada.
Portanto, o registro da escritura é perfeitamente possível, mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.
A disposição que a doação foi feita da parte disponível, serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois, sendo parte disponível estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador.
Ademais, enquanto vivos os proprietários podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do Código Civil).
- Portanto possível o registro da escritura de doação ficando o donatário a ser proprietário de 99 % da nua propriedade e o doador de 99% do usufruto e 1 % da plena propriedade.
- Já em relação à eventual extinção do condomínio, não será possível porque o usufrutuário não é proprietário do imóvel (plena propriedade). Portanto parte ilegítima para o pedido de extinção de condomínio.
- Além disso o doador detêm somente 1% da plena propriedade e pela extinção do condomínio ficaria com uma área de 4,0262 m2 inferior a fração mínima de parcelamento (125,00 m2. O que se possível necessitaria de autorização da municipalidade).
- No título consta a doação do pai para seu filho, entretanto às fls. “2”, § 7º constou que o doador e o donatário detém relação de parentesco de avós e netos, quando na realidade a relação é de pai e filho.
Sub censura.
São Paulo, 24 de Novembro de 2.025.
