Escrituras Públicas de Compra e Venda + Escritura de Cessão
Gostaria de solicitar sua orientação acerca de um caso envolvendo três escrituras públicas relativas ao mesmo imóvel, especialmente quanto à viabilidade registral e ao procedimento mais seguro a ser adotado.
Em 01/07/2025, foram lavradas, no mesmo tabelionato, duas escrituras públicas distintas, referentes a negócios jurídicos sucessivos:
1. Escritura pública de compra e venda pela qual ABC Imóveis alienou o imóvel a Fulana;
2. Escritura pública de compra e venda pela qual Fulana, na mesma data, alienou o mesmo imóvel a Beltrana.
Posteriormente, em 04/02/2026, foi lavrada Escritura Pública de Rerratificação com o objetivo de alterar o negócio jurídico praticados nas referidas Escrituras, para que as duas compras e vendas passem a refletir, em substância, um único negócio, qual seja, cessão de direitos aquisitivos (adquiridos em promessa de compra e venda prévia) com compra e venda.
Aqui em em nossa Cidade, a Secretaria da Fazenda Municipal isenta a cessão de direitos aquisitivos. Após ampla discussão sobre o tema, o ITBI incidente sobre a cessão acabou, de fato, sendo reconhecido como isento. Assim, é possível concluir que a alteração das Escrituras ocorreu para que as partes recolham, tão somente, um único ITBI.
Diante desse cenário, surgem as seguintes dúvidas:
A. É possível, sob o ponto de vista da prática registral, prosseguir utilizando as três escrituras tal como se encontram?
B. A escritura de rerratificação pode, validamente, “unificar” dois negócios (duas compras e vendas) formalizados em Escrituras distintas OU apenas uma Escritura deveria ser alterada para contemplar todas essas mudanças e a outra Escritura deveria ser cancelada?
C. Caso não seja recomendável aproveitar a rerratificação dessa forma, o que o senhor sugere que coloquemos em nota devolutiva?
Encaminho, em anexo, as respectivas escrituras para análise e fico no aguardo de sua orientação, a fim de adotarmos a solução juridicamente mais adequada.
Resposta:
- Ou se registram as duas escrituras de compras e vendas ou se registra a de rerratificação, não tem como utilizar para os registros as três escrituras.
- Assim como uma escritura de compra e venda pode ter dois ou mais negócios jurídicos, a escritura de rerratificação poderá rerratificar as duas compras e vendas para unificar em uma única escritura, mas sem constar cessão de direitos que não houve. Na escritura de rerratificação constou a venda para Fulana o valor de R$ 55.000,00 quando o correto seira R$ 22.000,00 como constou na escritura de compra e venda. Na compra e venda de Fulana para Beltrana não poderia constar cedente uma vez que não há cessão, mas uma segunda compra e venda, bem como não há transferência de direitos relativos ao contrato particular de compra e venda, que não pode ser contrato particular (instrumento particular que não há). Também não há pacto de alienação fiduciária em garantia em garantia de pagamento. Se houver será necessário constar do títulos os requisitos da Lei 9.514/97 especialmente os incisos do artigo 24 da Lei, 25, 26 , 27 entre outros. Ademais na venda de Fulana para Beltrana constou pagamento a vista com plena, geral e irrevogável quitação.
Quanto ao ITBI deve ser apresentada a guia de recolhimento do imposto expedida pela municipalidade relativa a duas compras e vendas, pois não há cessão de direitos, as duas escrituras de 01/07/2.025 são de compra e venda. Enfim a escritura de rerratificação deve alterada, rerratificada para constar todos os requisitos necessários, todas as mudanças acima mencionadas.
C. Quanto a nota devolutiva, ou de exigências deve ser extraídas da letra “B” acima.
Sub censura.
São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.026.
