Compra e Venda com Incomunicabilidade

Consulta:

Foi apresentada escritura pública de “compra e venda com incomunicabilidade”, na qual a vendedora declara que recebe o pagamento do preço exclusivamente da compradora e esta, por sua vez, declara a incomunicabilidade do imóvel adquirido é a prevista no art.1.659, II CC.
É possível o registro da escritura de compra e venda n/termos? E a incomunicabilidade, deverá ser averbada ou poderá ser inserida no texto do registro da v/c como condição?
10 de Novembro de 2.011.

Resposta: Em face da Constituição Federal de 1.988, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5º parágrafo 1º e 226º parágrafo 5º, os bens reservados não existem mais.
No entanto, continua vigorando os bens particulares não sujeitos a partilha (por meação – artigo 1.659, II do CC).
No caso, a declaração feita no título aquisitivo tem como objetivo tão somente comprovar a circunstância de o bem integrar o patrimônio particular da varoa e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis (sub-rogação de bens).
As declarações da compradora, se contassem com a anuência de seu cônjuge, poderiam constar do corpo do registro, no entanto mesmo assim, no caso de alienação ou oneração nos termos do artigo 1.647, I do CC, haverá a necessidade da outorga marital, pois a única exceção a regra geral é nos casos em que o regime de casamento seja o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).
Portanto, no caso concreto para que a aquisição seja considerada bem particular da esposa, nos termos do artigo n. 1.659, II do CC, deve declarar que o bem imóvel adquirido foi feito com valores exclusivamente pertencentes a ela e em sub-rogação dos bens particulares. Devendo, também para a validade, constar do título aquisitivo declaração expressa de concordância de seu marido, quando então poderá constar do corpo do registro que se trata de bem particular da varoa, pois adquirido com valores exclusivamente seus em sub-rogação de bens particulares (não produto adquirido na constância do casamento). Portanto, não se trata de bem incomunicável ou bem reservado, mas de bem particular adquirido com produto de sub-rogação de outro bem particular.
No entanto, a declaração unilateral nesse sentido, somente da mulher outorgante compradora não deverá constar do registro, devendo inclusive o título ser qualificado negativamente em face da declaração unilateral nesse sentido.
E para que tal declaração possa constar do corpo do registro, a escritura deverá ser re-ratificada para que haja declaração de expressa concordância de seu marido nesse sentido e para constar que se trata de bem particular adquirido com valores exclusivamente da cônjuge varoa em sub-rogação de bens particulares (e não incomunicável ou reservado – tanto que em eventual caso de herança o marido sobrevivo herdará em concorrência – 1.829, I do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.