Caução Locatícia e Penhora

Foi protocolado uma certidão de penhora, na qual o imóvel está averbado com caução locatícia. Pode ser averbada a penhora?

Obs: o prazo do contrato de locação era de 36 meses, encerrando em 19/07/2017.

Resposta:

1. A exceção configurada pela atípica caução de bem imóvel instituída pela Lei 8.245/91 restrita a hipótese de garantia de contrato de locação, que, fugindo à regra geral, pode ser averbada.

Entretanto não torna ela o bem indisponível, não impedindo que o imóvel seja transferido ou negociado.

A caução locatícia não é direito real de garantia, ela não garante o locador, nem onera o bem do inquilino, ou de terceiro que presta a “garantia”, não torna o bem indisponível, nem gera o direito de seqüela.

O credor não poderia fazer valer seu direito decorrente de “caução imobiliária” contra o adquirente, porque tal efeito “seqüela” somente pode decorrer da natureza jurídica do instituto de garantia adotado, e a caução não tem natureza jurídica própria.

Caução é gênero que vem a indicar várias modalidades de garantia entre as quais a hipoteca, a anticrese o penhor e o depósito.

Mesmo que a caução fosse constituída através de hipoteca não impediria a transmissão do bem imóvel, como não impediria a constituição de uma segunda hipoteca, e muito menos penhora.

Assim, entendo que a averbação da caução locatícia que não impediria nem mesmo a venda ou a constituição de hipoteca, mesmo em vigor não poderá impedir a averbação de penhora.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Março de 2.018.