Alteração Incorporação – Anuência dos Adquirentes Necessária

Temos uma incorporação registrada na matrícula nº xxxx, referente ao empreendimento composto de 03 torres e 96 apartamentos.

Do referido registro, consta que: “Cada apartamento terá o direito ao uso de uma vaga de garagem de veículo de porte médio “descoberta”, cuja localização será definida através de sorteio que será realizado em Assembléia Geral dos condôminos”.

E também: “Das Vagas de Garagem: O condomínio possuirá 110 vagas de garagem descobertas, devidamente demarcadas no projeto de construção, com capacidade para estacionamento de um veículo de porte médio em cada uma, sendo: 1 vaga na frente do condomínio, destinada aos portadores de necessidades especiais; 4 vagas também na frente do condomínio, destinadas aos visitantes; 96 vagas localizadas na parte interna do condomínio, que serão usadas exclusivamente pelos proprietários dos apartamentos, os quais terão direito ao uso de uma vaga cada um; e, 9 vagas também localizadas na parte interna do condomínio, que serão destinadas aos visitantes e prestadores de serviços”.

Agora, juntamente a averbação da construção e o registro da instituição e especificação do condomínio, o interessado está requerendo também a alteração da incorporação, nos seguintes termos:

“a) A INCORPORADORA pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, RETIFICA como de fato na verdade RETIFICADO tem a incorporação do mencionado condomínio, para constar que de acordo com o projeto de substituição aprovado pela Prefeitura Municipal, a edificação sofreu as seguintes alterações:

Diminuição do número de vagas para veículos, localizadas no pavimento térreo, passando a possuir o total de 103 vagas, sendo 96 vagas, designadas de 01 a 96, destinadas aos apartamentos, 07 vagas de uso comum do condomínio (01 vaga externa para P.N.E e 04 vagas externas para visitantes, designadas 01 a 04; 01 vaga interna para P.N.E e 01 vaga interna para carga/descarga/visitante)”.

Juntamente com o requerimento foi apresentado o projeto de alteração da localização das vagas de garagens, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal.

Acontece que, já foram vendidas e registradas várias frações ideais do terreno (vinculadas à futuras unidades do empreendimento) e nós exigimos a anuência de todos esses compradores.

Dá pra fazer o registro sem a anuência dos compradores das frações ideais?

Resposta:

1. Como houve alteração do projeto de Incorporação registrado, alterando as unidades de vagas de garagens (de uso comum) diminuindo 09 (nove) vagas de visitantes, criando mais uma para os portadores de necessidades especiais, e uma para carga/descarga/visitantes, a alteração deverá contar com a anuência de todos os proprietários de fração ideal de futura unidades autônomas que tenham seus títulos registrados. E se casados forem do marido e mulher, à exceção se casados pelo regime da separação absoluta de bens (artigo 1.647 do CC), e isso nos termos dos artigos 1.351 do CC e 43, inciso IV da Lei 4.591/64;
2. Como o projeto também foi aprovado pelo GRAPROHAB (item 224.3, alínea “a” do Capítulo XX das NSCGJSP) a alteração também deverá contar com a anuência ou aprovação daquele órgão.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Setembro de 2.018.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.           (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas às seguintes normas:

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

224.3. Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPOHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º, inciso IV):

50. a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m²;
51. b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;
52. c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².