Aquisição de Imóvel Rural – Estrangeira – Módulo de Exploração Indefinida
Recebi para registro escritura de compra e venda em que figura como comprador brasileiro, casado sob o regime da comunhão universal de bens, com japonesa. A aquisição refere se ao Sitio, com a área de 12,4630 ha.
O mencionado casal já possuía por herança uma área de 40,226620 ha.
Possuem ainda mais uma área de 11,7370ha adquirido por compra e venda.
Pergunto:
1º) Pode ser registrada a escritura sem autorização do INCRA? A soma total é de 64,5812ha ÷ 2 = 32,2908ha correspondente a parte da japonesa.
Sendo o modulo 22ha de nossa cidade, a parte dela inferior a 03 módulos (art 3º, paragrafo 1º da lei 5709 de 07/10/1974).
2º) Tem de ser registrado no livro de Estrangeiro? E caso positivo registra se só a parte que cabe 12,4630 há., ÷2: = 6,2315 ha ou todo imóvel em nome dos dois?
Resposta:
- Inicialmente informamos que o módulo de exploração indefinida – MEI em sua cidade, ao que parece o correto é 15 – que vezes 3 módulos dão 45,00 hectares. Não sendo 22ha cada módulo como informado, pois ao que tudo indica 22ha se trata de módulo fiscal, e não módulo de exploração indefinida – MEI, que é o se utiliza;
- A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, até 3 (três) módulos (de exploração indefinida) é livre (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 5.709/71 e parágrafo 1º do artigo 7º do Decreto 74.965/74).
- No entanto, a pessoa física adquirente deve obrigatoriamente ser residente no País (artigos 1º da Lei e do Decreto, antes citados), e deve tratar-se da primeira aquisição, pois se se tratar de mais de um imóvel, mesmo com área superior a 3 (três) módulos (de exploração indefinida – MEI) , dependerá de autorização do INCRA (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capitulo XVI das NSCGJSP);
- O fato de o adquirente ser brasileiro, em nada altera, pois é casado pelo regime da Comunhão Universal de Bens com japonesa, e tal fato somente terá implicação no que preceitua o artigo 12 da Lei 5.709/74 e artigo 5º do Decreto 74.965/74 ( A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeira, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar um quarto da superfície dos município onde se situem, comprova por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15 do Decreto) e item 71 do Capítulo XVI da NSCGJSP. Ver também Processo CGJSP de nº 910/2002 – DOE de 19-02-2.002;
- No caso como se trata da terceira aquisição, independentemente de a primeira ser havida por sucessão, e, portanto, mais de uma aquisição e superior a 45, 00 hectares, depende de autorização do INCRA. (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capítulo XVI das NSCGJSP – Ver também item 75 desse capítulo)
- Deve ser feito o registro no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros da área total adquirida (12,4630 hectares) e as comunicações ao INCRA e a E. Corregedoria Geral do Estado.
Estas são as considerações que sub censura fazemos.
São Paulo, 18 de Agosto de 2.020.
CAPÍTULO XVI DA NSCGJSP
69.3. A aquisição de mais de um imóvel rural com área não superior a 3 (três) módulos por pessoa física estrangeira residente no país dependerá de autorização do INCRA, apenas se a soma das áreas dos imóveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 módulos
71. A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não pode ultrapassar a 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis.
75. O Tabelião de Notas, que lavrar escritura que viole as prescrições legais atinentes à aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, e o Oficial de Registro de Imóveis, que a registrar, responderão civil e criminalmente por tais atos.
